중도금 지급 후에 계약을 파기할 수 있을까?

 

계약을 진행했다 파기하는 것은 종종 발생하는 일입니다.

하지만, 배액 배상을 한다고 해서 무조건 파기할 수 있는 것은 아닌데요.

계약이 어디까지 진행되었는지에 따라 파기 가능 여부가 달라집니다.

 

모두 아시다시피,

계약금만 지급된 상태에서는, 어느 한쪽의 일방적인 의사표시로 계약을 파기할 수 있습니다.

 

'해약금에 대한 특별한 약정이 없었다면'

 

한쪽에서 계약금을 포기하거나, 다른 한쪽에서는 두 배로 상환하며 말이죠.

'특별한 약정' 이란 표현을 쓴 이유는 약정으로 바꿀 수 있기 때문입니다.

 

• 1개월 이내에 매수인이 계약 해지를 원할 경우 매도인은 계약금 중 절반을 돌려주기로 한다.
• 임차인의 전세대출이 불가능할 경우, 본 계약을 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다.
• 매수인의 잔금대출이 불가능해 계약이 파기될 경우, 매도인은 계약금의 50%를 매수인에게 반환한다.

 

이렇게 계약의 당사자 사이에서 별도의 약정을 하는 것도 가능하고 유효입니다.

매매계약과 임대차계약 모두에 해당하죠.

 

이렇게 특별한 약정이 없었더라면, 파기한 쪽에서 패널티를 감수해야 합니다.

매도인 또는 임대인 쪽에서 파기한다면 받은 계약금의 배액을 배상해야 하구요.

매수인 또는 임차인 쪽에서 파기한다면 지급한 계약금을 포기해야 합니다.

 

하지만, 중도금이 입금되었다면 얘기가 달라집니다.

 

어느 한쪽이 패널티를 감수한다 해도 일방적으로 파기할 수 없습니다.

예를 들어볼까요?

 

아파트를 매도했는데 갑자기 주변에 개발 호재가 발표됩니다.

아파트 가격이 상승하게 되죠.

 

상승폭이 높다면,

매도인은 계약금의 배액을 주고서라도 계약을 해지하고 싶어집니다.

 

계약금만 지급된 상태에서는 그렇게 할 수 있죠.

별도의 약정이 없는 한, 받은 계약금의 두 배를 상환하며 계약을 파기할 수 있으니까요.

 

하지만, 중도금이 지급된 상태에서는 일방적인 파기가 불가능합니다.

 

매도인은 잔금을 받고 소유권을 이전해 줘야 하구요.

반대로, 매수인 쪽에서 파기하고 싶더라도 계약금을 포기한 채 일방적으로 파기하는 것은 불가능합니다.

 

자, 여기서 혼동되는 상황이 발생합니다.

 

중도금이 일부만 지급된 상태일 수도 있구요.

매수인이 중도금 지급기한 전에 미리 입금한 경우도 생기니까요.

 

 

1. 1차 중도금만 입금된 상태라면?

 

첫 번째 상황입니다.

 

: 계약금 + 1차중도금 + 2차중도금 + 잔금

 

이런 방식으로 매매계약을 진행했는데 1차 중도금만 지급된 상태에서 매도인은 계약을 파기할 수 있을까요?

 

정답은 '파기할 수 없다' 입니다.

이유는, 매수인 쪽에서 이미 '중도금 지급에 착수한 상태' 이기 때문입니다.

 

이렇게, 약정에 따라 일부의 중도금이 지급된 상태라면 매도인은 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.

 

 

2. 중도금을 미리 입금한 상태라면?

 

계약금만 지급된 상태에서 해당 지역에 개발 호재가 발표됩니다.

그걸 알게된 매도인이 계약을 파기하려 하는데요.

 

중도금 날짜가 아직 돌아오지 않았음에도 다급해진 매수인이 미리 중도금을 입금해 버립니다.

이런 경우라면 어떨까요?

매도인은 계약을 파기할 수 있을까요?

 

정답은 '파기할 수 있다' 입니다.

'기한의 이익' 은 매도인을 위해서도 존재하기 때문입니다.

 

 

매수인은 기한 전에 중도금을 미리 입금할 수 있습니다.

하지만, 이를 수용할지 거부할지에 대한 선택권은 매도인에게 있습니다.

 

매도인은 원래의 중도금 기한이 오기 전까지 파기 의사를 밝힌 후 계약금의 배액과 미리 입금한 중도금을 반환하며 해당 계약을 파기할 수 있습니다.

 

그럼, 중도금 지급 이후에 계약을 파기할 수 있는 경우는 어떤 경우일까요?

 

반응형

 

 

 

첫째, 당사자의 합의로 파기할 수 있습니다.

 

중도금이 지급된 이후라면, 매도인이건 매수인이건 일방적인 파기가 불가능합니다.

단, 당사자 사이에서 합의가 성립된다면 가능합니다.

 

물론, 파기를 원하는 쪽에서 상대방 측에 추가 합의금을 제시해야  설득이 가능해 지겠죠.

 

 

둘째, 계약 시의 약정으로 파기할 수 있습니다.

 

계약시 미리 협의했던 내용이 있다면 그 내용에 따라 파기할 수 있습니다.

 

• 중도금이 입금되더라도 잔금 전까지는 당사자 일방이 계약을 파기할 수 있으며 이때의 해약금은 계약금으로 하고 중도금은 그대로 반환한다.
• 중도금 지급 이후에 계약 파기를 원하는 당사자는 계약금 외에 5000만원을 추가로 손해배상하고 계약을 파기할 수 있다.

 

계약시, 위와 같은 약정을 하는 것도 유효입니다.

 

 

오늘은 중도금 지급 후의 계약 파기에 대해 알아봤습니다.

모두 안전한 계약 진행하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!