부동산 공부 및 권리분석에 필수적인 공적장부 5가지 정리!

 
부동산을 공부하거나 권리분석을 할 때 필수로 확인해야 하는 5가지 서류가 있습니다.
모두 정부에서 기록하고 관리하는 서류들이죠.
존재 목적과 확인할 수 있는 내용들도 당연히 모두 다르구요.
 

 
오늘은, 5가지 공적장부에 대해 아래 내용을 살펴보겠습니다.
 

• 각각 어떤 내용이 담겨 있을까?
• 어디에서 확인해 볼 수 있을까?

 

 
부동산에 대한 어떤 내용을 확인할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 등기부등본 입니다.
부동산과 관련된 모든 권리관계가 적혀있기 때문이죠.
 
등기부등본은 크게 세 부분으로 나눠집니다.
 
 

■ 표제부

 
해당 부동산의 정확한 주소와 건물의 전체적인 내역이 담겨 있습니다.
건물 등기일 경우라면, 주 구조와 용도 및 전체적인 규모 등을 파악할 수 있구요.
 
일반적으로, 건물이나 토지의 등기에는 표제부가 하나입니다.
하지만, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물일 경우 두 개의 표제부가 존재하는데요.
 
집합건물의 첫 번째 표제부에서는 해당 건물의 전체적인 사항을 볼 수 있구요.
두 번째 표제부에서는 전유부 (세부적인 호실) 에 대한 전용면적과 대지권 등을 확인할 수 있습니다.
 
 

■ 갑구

 
부동산을 소유하게 되는 방법은 여러가지가 있습니다.
매매를 할 수도 있고, 건물을 새로 올려서 원시취득을 할 수도 있으며, 증여나 상속을 받을 수도 있습니다.
 
갑구는 '소유권에 대한 사항' 을 표시하고 있는데요.
현재의 소유자 및 소유권을 취득하게 된 원인을 알아볼 수 있구요.
앞으로 소유권에 변동을 줄 수 있는 내역도 역시 갑구에 표시됩니다.
때문에, 압류나 가압류 또는 가처분 등이 갑구에 기록되죠.
 
갑구를 통해서는 다음의 것을 알 수 있습니다.
 

• 현재의 소유자가 누구인지?
• 소유권과 관련한 분쟁이 있는지?
• 소유자가 변동될 수 있는 문제가 있는지?

 
가끔, 등기부등본을 말소사항 포함으로 열람하는 경우도 있는데요.
이 때에는 과거의 소유자 및 과거의 소유권 관련 분쟁 등도 표시됩니다.
 
때문에, 부동산 전문가들은 말소사항 포함으로 등기를 열람해서 소유자의 성향이나 과거의 자금사항 등을 유추하기도 합니다.
 
 

■ 을구

 
갑구 바로 다음에 이어지는 것이 을구입니다.
'소유권 이외의 권리관계' 가 이곳에 표시되죠.
보통 아래의 것들을 확인할 수 있습니다.
 

• 타인에게 보증 등 담보로 제공했는지?
• 소유자가 직접 담보대출을 받았는지?
• 보증이나 대출의 규모는 어느 정도인지?

 
주로 이런 내용들이 근저당권 이라는 이름으로 표시되어 있습니다.
 
등기부등본의 을구에는 근저당권 이외에도 많은 것들이 표시되는데요.
건물등기에서는 주로 전세권을 볼 수 있고, 토지등기에서는 지상권을 가끔 볼 수 있습니다.
 
 

■ 발급방법

 
가까운 등기소에 방문해도 되구요.
인터넷등기소에서 온라인으로도 발급이나 열람이 가능합니다.
 

• 발급 : 어딘가에 제출할 목적일 때
• 열람 : 단순 확인이 목적일 때

 
 

 
두 번째 서류는 건축물대장 입니다.
건물에 관한 한 거의 모든 것이 적혀있는 서류인데요.
 
아주 가끔이지만 건축물대장과 등기부등본의 내용이 상이한 경우도 있습니다.
 

• 소유자에 대한 사항은 등기부등본 상의 기록이 우선합니다.
• 건물의 면적이나 용도 등은 건축물대장 상의 기록이 우선합니다.

 
건축물 대장으로는 아래의 내용들을 확인할 수 있습니다.
 

• 건축물이 들어선 주소
• 건축물의 소유자
• 허가일자
• 전체적인 용도 및 구조, 면적, 층수
• 건폐율과 용적률
• 각 층의 면적과 용도
• 건물의 에너지 성능
• 내진설계 여부
• 위법 부분이 존재하는지 여부

 
내진설계 여부는 비교적 최근에 건축된 건물부터 적용되기 때문에 구축이라면 해당 부분이 공란으로 남겨져 있습니다.
 
위법 부분에 대해서는 건축물대장만 믿으면 안되고 반드시 현장을 답사해야 합니다.
실제로는 위법 부분이 있지만 적발되지 않아서 건축물대장 상에는 기록되지 않은 경우도 많이 있기 때문이죠.
 
 

■ 발급방법

 
시/군/구청의 건축과에서 발급받을 수 있구요.
정부24 홈페이지에서 온라인으로 발급받을 수도 있습니다.
 

 
세 번째 서류는 토지대장 입니다.
 
일반적인 토지는 토지대장으로, 임야에 대해서는 임야대장으로 확인합니다.
건축물대장과 마찬가지로 지목이나 면적 등의 기록이 등기부등본과 다를 경우, 토지대장의 기록이 우선합니다.
소유자에 대한 사항이 다를 경우에는 등기부등본이 우선하구요.
 
토지대장을 열람할 때 가끔 함께 나오는 서류가 있습니다.
'공유지 연명부' 라는 것인데요. 
토지 소유자가 여러명일 경우 공유자들의 인적사항과 지분이 공유지 연명부에 기록됩니다.
 
 

■ 발급방법

 
시/군/구청의 지적과에서 발급받을 수 있구요.
정부24 홈페이지에서 온라인으로 발급받을 수도 있습니다.
 

 
네 번째 서류는 지적도 (임야에서는 임야도) 입니다.
 
해당 토지의 주소와 지목, 면적, 소유자 등을 확인할 수 있는데요.
가장 중요한 것은 토지의 모양과 인근 토지와의 경계 등을 확인할 수 있다는 것입니다.
 
여기서 주의해야 할 점이 하나 있죠.
지적도 상의 경계가 실제 현장과 다른 경우가 많습니다.
특히, 시골에 있는 전답이나 과수원, 임야 등이 그렇습니다.
 
또, 시골 토지에서는 법면 등의 경사로 인해 실제 사용은 불가능한 면적이 있는데요.
지적도 상으로는 그 부분의 파악이 어렵죠.
때문에, 토지를 권리분석 할 때는 반드시 지적도를 지참해서 현장답사를 해야 합니다.
 
 

■ 발급방법

 
시/군/구청의 지적과에서 발급받을 수 있구요.
정부24 홈페이지에서 온라인으로 발급받을 수도 있습니다.
 

 
마지막, 다섯 번째 서류는 토지이용계획확인서 입니다.
 
해당 토지의 지역과 지구 등의 지정내용을 볼 수 있구요.
그에 따른 행위제한이 적혀 있습니다.
 

• 지역/지구의 지정 내역과
• 해당 토지에서의 행위 제한
• 토지거래허가구역인지 여부
• 도시계획 등의 입안내용

 
토지이용계획확인서에는 현재의 현황이 기록되어 있기도 하지만, 미래의 이용 및 행위제한도 담겨 있습니다.
여기에 적힌 행위제한과 계획 등에 따라 토지의 미래가치가 완전히 달라지게 되는데요.
때문에, 토지 투자 등에서 정말 중요한 서류이기도 합니다.
 
주의할 점은, 이 서류 하나로 모든 행위제한을 알 수 없다는 것인데요.
토지에 대한 이용규제는 굉장히 방대하기 때문에 중요 내용만 적혀 있습니다.
세밀하게 확인하기 위해서는 해당 지자체에 꼭 방문해야 합니다.
 
 

■ 발급방법

 
시/군/구청의 지적과에서 발급받을 수 있구요.
정부24 홈페이지에서 온라인으로 발급받을 수도 있습니다.
 

 

부동산 관련 공적장부 5가지!

 
 
오늘은, 부동산 투자 및 권리분석을 할 때 필수로 확인해야 하는 5가지 서류에 대해 살펴봤는데요.
이 서류들은 권리분석에서 아주 기본적인 것입니다.
 
서류와 현황이 다를 수도 있고, 현장의 상황을 서류로 확인하는 것도 어렵기 때문에 반드시 임장을 통해 중복 확인을 해야 합니다.
 
서류확인과 현장답사 둘 다 권리분석에서는 필수입니다.
 
후스파파였습니다!