[재미로 보는 부동산 이야기] 풀옵션 단기임대는 어떻게 생겨났을까?

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은, 풀옵션 단기임대가 어떻게 생겨났는지 재미로 알아볼까요?

 

주택을 임대하는 방법에는 크게 전세와 월세가 있죠.

 

• 전세 : 매매차익이 주 목적일 때
• 월세 : 운영수익이 주 목적일 때

 

월세 중에서도 운영수익을 극대화 한 모델이 바로 풀옵션 단기임대입니다.

깔세방과는 좀 다른 개념인데요.

 

• 깔세방 : 계약기간 동안의 월세를 입주시에 일시불로 지급하는 방식
• 단기임대 : 소액의 예치금을 맡긴 후 월세를 매월 선불로 지급하는 방식

 

먼저 짚고 갈 것은,

단기임대라 해서 반드시 풀옵션인 것은 아니라는 점입니다.

단기임대는 대부분 풀옵션 상태이기 때문에 '풀옵션 단기임대' 라고 부를 뿐 반옵션이나 무옵션도 가끔 존재하긴 합니다.

 

반대로, 풀옵션이지만 단기가 아닌 1~2년의 장기계약 형태로 임대하는 경우도 있습니다.

아주 가끔이지만 전세로 나오는 풀옵션 주택도 존재하죠.

 

 

■ 폴옵션 단기임대의 수익률은 얼마나 될까?

 

지역과 상황에 따라 다를 수 있지만, 일반 월세보다는 높습니다.

 

예를 들어, 보증금 1000만원에 월세 100만원인 주택을 풀옵션 단기임대로 운영한다면, 보증금 없이 적은 예치금을 받고 월 140만원 정도를 받게 되죠.

 

단순 계산하면 월 40만원 정도의 추가 수익을 얻을 수 있으니 1년에 480만원의 추가 수익이 예상됩니다.

하지만, 주의해야 할 것이 있는데요.

 

초반에 풀옵션으로 셋팅하는 비용이 들어가며, 단기임대 특성 상 몇 개월마다 약간씩의 공실이 발생합니다.

게다가, 보증금이 없기 때문에 임차인 관리가 안된다면 큰 낭패를 볼 수 있죠.

월세를 미납하는 임차인이 종종 발생하기 때문입니다.

 

때문에, 한때 강남권에서는, 주택 소유자에게 월세를 보장해주는 방식으로 100여 호실씩 풀옵션을 운영하다 관리가 안되어 파산한 사람들도 대거 나왔습니다.

 

 

■ 풀옵션 단기임대는 어떻게 생겨났을까?

 

풀옵션 단기임대는 1990년대 말 강남에서 처음 시작됐습니다.

물론, 그 이전에도 비슷한 형태들이 있긴 했지만 본격적인 시작은 그때쯤이었죠.

 

당시 강남권에는 지금의 스타트업과 비슷한 회사들이 많이 생겨나며 몇 개월 단위의 프로젝트 사업들이 많았는데요. 회사에서 숙소를 잡아주며 인재들을 합류시키는 경우가 많았습니다.

 

회사 입장에서는 숙소가 가장 골칫거리였죠.

짧게는 3~4개월, 길게는 5~6개월 정도의 프로젝트였기 때문입니다.

 

1년 짜리 방을 계약하자니 남는 기간이 문제가 되었구요.

그때그때 집기를 마련하는 비용도 문제였죠.

 

호텔을 잡아주는 것은 비용이 만만찮습니다.

나름 인재를 모셔왔는데 유흥가의 모텔을 잡아주자니 모양새가 빠지구요.

 

이걸 간파한 빌라 건물주들이 있었습니다.

 

몸만 들어오면 되게끔 모든 옵션을 완벽히 셋팅해주고 단기로 세를 놓는다면 월세를 더 많이 받더라도 수요가 충분히 있겠다는 것을 간파한 일부 빌라의 주인들입니다.

 

이게 풀옵션 단기임대의 시초였죠.

 

여기에 메이져 건설회사들이 한 몫 거들기 시작했는데요.

2000년대 초반, 강남권에는 오피스텔이 엄청나게 지어졌습니다.

 

이때부터 지어진 오피스텔들은 특징이 좀 있는데요.

 

분명 업무시설로 분류되는 오피스텔인데, 내부 욕실과 샤워부스, 빌트인 냉장고와 에어컨, 심지어는 싱크대와 식탁까지 갖춰진 채 반옵션 형태로 만들어진 오피스텔이 나오기 시작합니다.

개별 보일러에 바닥난방까지 갖춘 상태로요.

 

몇 가지만 추가로 갖추면 쉽게 풀옵션이 가능한 상태로 오피스텔이 만들어지는 것입니다.

 

지금 기준으로는 너무 흔하고 당연하지만,

마치 원룸형 아파트와 같은 그런 형태의 오피스텔들이 이때 처음 등장했습니다.

 

당시엔 지금과 관련법규가 달라, 건축물대장 상 '업무시설' 이라면 '주택' 으로 취급하지도 않았죠.

주택으로 임대하지만 세법 상 주택으로 보지 않았습니다.

 

인기가 많아지며 수요가 폭발하고 나오기만 하면 분양이 완판됩니다.

모든 건설사들이 이런 형태의 오피스텔 건축에 뛰어듭니다.

 

• 대우건설의 디오빌, 아이빌, 명문가
• 풍림건설의 아이원
• 한화건설의 오벨리스크
• 롯데건설의 골드로즈
• 두산건설의 두산위브 등...

 

모두 이때 만들어진 브랜드 입니다.

이 오피스텔들도 상당수는 풀옵션 단기임대 형태로 운영되었죠.

 

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■ 풀옵션 단기임대, 선망의 대상!

 

초창기엔 운영이 편했습니다.

회사에서 월세를 내주는 경우가 많았기도 했지만, 임차인들 대부분은 직업이 확실했으니까요.

 

하지만, 약간의 시간이 지나면서 180도 달라집니다.

 

성공하고 싶다는 의지 하나로 지방에서 상경한 젊은 청년들,

선릉역과 논현동 일대에서 야간에 좀 나가는 누님들,

 

이렇게 주거와 직장이 확실하지 않은 사람들이 풀옵션 단기임대를 많이 찾게 됩니다.

 

강남에서 풀옵션 단기임대에 살고 있다는 것만으로도 성공한 사람처럼 여겨지는 시대였구요.

더군다나, 2~300만원 정도만 있으면 목돈인 보증금을 마련하지 못해도 당장 들어갈 집을 구할 수 있었으니까요.

 

그렇게 수요와 공급이 폭발적으로 늘어나며 강남 풀옵션 단기임대의 전성기가 시작되었구요.

이러한 형태의 임대 방식이 전국으로 퍼져나가게 됩니다.

 

 

■ 풀옵션 단기임대, 인식의 변화!

 

강남권 풀옵션 단기임대는 2010년을 기점으로 쇠퇴하기 시작합니다.

 

초창기 선망의 시선은 이미 없어졌구요.

이제는, 풀옵션 단기임대에 거주하는 것을 부끄러워하는 사람들도 생겨나게 됩니다.

 

일정한 직업이 없거나 야간업소에 다니는 사람으로 보는 시선이 생겨났으니까요.

실제로 최대 수요층이었던 야간업소 종사자들도 기피하기 시작합니다.

인식이 너무 안좋아진 것입니다.

 

공급이 많아진 상태에서 갑자기 수요가 줄어듭니다.

공실이 넘쳐나고 가격은 바닥을 치게 되었죠.

월세 체납까지 많아지면서 운영에 큰 어려움도 생겼구요.

 

뒤늦게 대규모로 운영을 시작했던 사람들이 이때 많이 망하게 됩니다.

 

각종 커뮤니티에는 풀옵션 집기들이 무료로 돌아다니게 되구요.

재활용 센터에서도 새것 같은 중고가 너무 많아져 무료로도 수거를 해가지 않았습니다.

 

이 때가 2015년 경인데요.

이 시기를 기점으로 강남에서는, 풀옵션 단기임대의 수요와 공급이 다시 조절되기 시작해 지금까지 이어지고 있습니다.

 

 

■ 풀옵션 단기임대, 특수가 있다?

 

강남권의 단기임대에는 이른바 시즌이라 불리는 특수가 존재합니다.

매년 여름방학과 겨울방학 시즌인데요.

이때, 두 부류의 수요층이 유입되며 월세가 천정부지로 올라갑니다.

 

• 부모 몰래 한국에 들어와 놀다가는 유학생들.
• 대치동 입시학원에 들어오는 수험생과 그 부모들.

 

때문에, 방학 시즌이면 월세가 천정부지로 올라가죠.

특히, 대치동이 가장 심한 편이구요.

 

꼭 강남이 아니더라도, 어떤 특수가 존재하는 지역들이 있습니다.

 

현재는, 특정 고객층을 대상으로 하는 풀옵션 단기임대도 존재하는데요.

예를 들면, 일원동 일대입니다.

삼성 서울병원에 암병동이 있기 때문인데요.

 

치료를 위해 입원하는 환자의 보호자들이 머물 곳이 마땅치 않기 때문에, 이쪽 단기임대가 조금씩 늘어나고 있는 상황입니다.

이렇게, 지역에 따라 수요층의 타겟을 정해 전략적으로 운영하는 단기임대들도 조금씩 늘어나고 있습니다.

 

 

재미로 알아보는
풀옵션 단기임대 이야기!

 

 

오늘은 풀옵션 단기임대에 대해 이것저것 알아보았습니다.

가끔이지만, 재미로 보는 이런 부동산 관련 이야기도 종종 올리도록 하겠습니다.

 

후스파파였습니다.