임대료가 변경되면 확정일자 다시 받아야 할까? (케이스 별로 살펴보기)

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

 

확정일자는 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 아주 중요한 수단인데요.

만기 시점에 재계약을 하며 월세나 보증금이 변경되는 경우도 있습니다.

 

임대료가 변경된다면 확정일자를 다시 받아야 할까요?

다시 받아야 한다면 어떤 방식으로 받아야 할까요?

 

오늘은, 여기에 대해 케이스 별로 아래 내용을 살펴보겠습니다.

 

■ 월세가 변경되었다면?

■ 보증금이 감액되었다면?

■ 보증금이 증액되었다면?

 

쉽고 당연한 답이 바로 나올것 같지만 현장에선 의외로 혼동됩니다.

 

 

■ 첫째, 월세가 변경되었다면?

 

만기시 재계약을 하며 월세가 보증금은 그대로 둔 채 월세만 변경되는 경우가 있습니다.

대부분 올라갑니다.

내려가는 경우는 흔치 않으니까요.

 

월세가 올라갔던 내려갔던 그건 중요하지 않습니다.

확정일자의 보호 대상은 월세가 아니라 보증금이니까요.

 

월세에만 변동이 생겼다면 확정일자를 다시 받을 필요 없습니다.

 

하지만, 혼동되는 상황이 발생합니다.

기존 계약서에 특약을 추가해서 계약을 연장한다면 별 상관 없지만, 계약서를 재작성 하는 경우도 있기 때문입니다.

 

보증금에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성하더라도 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.

하지만, 임차인은 기존 계약서를 반납하거나 파기하면 안됩니다.

 

확정일자를 받았던 기존 날짜를 증명해야 하니까요.

확정일자를 받았던 기존 계약서와 새로 작성한 계약서를 반드시 함께 보관해야 합니다.

 

 

■ 둘째, 보증금이 감액되었다면?

 

이제부터가 중요합니다.

확정일자의 보호 대상이 되는 보증금에 변동이 생긴 케이스니까요.

 

전세 시세가 하락하는 경우도 종종 발생합니다.

때문에, 만기시 전세보증금을 감액하며 재계약을 하는 경우도 종종 있죠.

 

이렇게, 보증금이나 전세금이 낮아질 경우에도 확정일자를 다시 받을 필요 없습니다.

 

기존 계약서를 활용할 때는 특약 란이나 아래쪽 여백에 해당 내용을 기재하고 양 당사자가 서명이나 낭링ㄴ을 합니다.

 

'2025년 5월 1일, 임대인과 임차인은 전세보증금 2000만원을 감액하여 본 계약을 2년 간 연장한다.'

 

이런 식의 문구를 넣어주시면 됩니다.

 

하지만, 계약서를 새롭게 재작성하는 경우도 많은데요.

이럴 경우에도 확정일자를 추가로 받을 필요는 없습니다.

 

물론, 받을 수도 있지만, 이전 확정일자 받은 날짜가 더 선순위이기 때문이 실무상 의미는 없습니다.

 

단, 계약서를 재작성 할 경우라면 첫 번째 케이스와 같이 이전 계약서를 파기하거나 반납하면 안됩니다.

임차인은 반드시 확정일자를 받았던 이전 계약서와 새 계약서를 함께 보관해야 합니다.

 

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■ 셋째, 보증금이 증액되었다면?

 

이 케이스가 제일 중요합니다.

위에서 본 것과는 달라지니까요.

 

예를 들어보겠습니다.

 

 

5% 증액 룰에 대해서는 굳이 따지지 않겠습니다.

적용되는 경우와 아닌 경우도 있어서이지만, 오늘은 그걸 보는 날이 아니니까요.

 

이 경우에도 두 가지 방법을 사용할 수 있습니다.

 

1. 기존 계약서에 특약으로 표시한다.

2. 계약서를 다시 작성한다.

 

기존 계약서를 활용한다면, 특약 란이나 아래쪽 여백에 아래의 문구를 적어주시면 됩니다.

 

'2025년 5월 1일, 임대인과 임차인은 전세보증금을 2000만원 증액하여 본 계약을 2년 간 연장한다.'

 

이 경우에는 해당 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.

그럼, 하나의 계약서에 두 개의 확정일자가 찍히게 되는데요.

 

• 최초의 2억 5천만원은 첫 번째 확정일자의 날짜로 우선변제권이 유지됩니다.
• 추가된 2천만원은 두 번째 확정일자의 날짜로 새로운 우선변제권이 발생합니다.

 

즉, 해당 집이 경매에 넘어갈 경우, 최초의 2억 5천만원과 추가된 2천만원은 보호받는 날짜가 달라집니다.

 

물론, 임차인은 2억 7천만원이라는 전체 금액에 대해서 두 번째 확정일자 날짜로 우선변제를 주장할 수 있는데요.

바람직하진 않습니다.

 

전체가 후순위로 되는 것보다는 2억 5천만원이라도 선순위를 유지하는 것이 훨씬 유리하니까요.

 

만약, 계약서를 다시 작성한다면 어떻게 해야 할까요?

 

이 경우에는 새로운 계약서에 확정일자를 다시 받아야 합니다.

그리고, 기존에 확정일자를 받았던 계약서도 반드시 함께 보관해야 합니다.

 

이렇게 해야만 최초의 2억 5천만원에 대해선 최초의 그 날짜로 우선변제 받을 수 있습니다.

 

 

임대료가 변경되면
확정일자 새로 받아야 할까?

 

 

오늘은 임대료 변경과 확정일자에 대해 알아봤습니다.

모두 안전한 거래 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!