임차권 등기명령 제도 - 임차인이 반드시 주의해야 하는 것 한가지!

 

오늘 알아볼 내용은 임차권 등기명령 제도 인데요.

본격적으로 들어가기에 앞서 질문을 하나 드릴까 합니다.

 

'임차권등기' 는 만기 전에
할 수 있다!  VS  할 수 없다!

 

 

여러분은 어떻게 생각하시나요?

만기 전에도 가능할까요?

 

정답 : 임차권 등기는 만기 전에도 할 수 있다!

 

할 수 없다고 알고계신 분들은 '임차권 등기명령' 과 혼동하신 겁니다.

임차권 등기는 임대인과 임차인의 협의에 따라 만기 전에도 할 수 있습니다.

 

 

이전 글에서 우리는 임차인의 대항력에 대해 살펴봤죠.

대항력은 '전입+점유' 로 발생하며 보증금을 반납받을 때까지 유효한 상태로 계속 유지되어야 합니다.

 

그런데, 계약기간이 끝나지 않은 상태에서 부득이 이사를 가야 하는 상황이 생깁니다.

새로운 임차인도 구해지지 않았죠.

 

보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 나가자니 대항력이 깨지게 되어 불측의 상황에 보증금 보호가 되지 않습니다.

새로운 집으로 전입을 옮기지 않으면 그 새로운 집에 대항력이 발생하지 않죠.

 

이사를 가야 하지만, 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생하는데요.

이때 활용하는 것이 바로 임차권 등기입니다.

 

임차권등기는 전세권설정과 효과가 다릅니다.

 

전세권설정은 등기한 날부터 효력이 발생합니다.

임차권등기는 기존에 발생했던 임차인의 대항력이 깨지지 않는 효과를 주죠.

이사를 가서 전입과 점유가 사라지더라도요.

 

임차인은 새로운 집에 들어가서 새로운 대항력을 만들 수 있구요.

기존 집의 대항력은 임차권등기를 통해 계속 유지시킬 수 있으니 안심하고 이사를 나갈 수 있습니다.

 

때문에 임차인 입장에서는,

최초 전입신고 시에 발생했던 그 대항력이 깨지지 않는 임차권등기가 전세권설정보다 훨씬 유리합니다.

다만, 현실에선 임대인의 협조가 어렵긴 하죠.

 

그런데, 만기 전이 아닌 만기 후라면 어떨까요?

 

만기가 지났지만 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.

임차인과 임대인 사이에서는 이미 다툼이 발생하고 있죠.

 

임차권등기는 임대인의 협조가 필수적입니다.

임대인에게 인감증명을 비롯한 여러 서류를 전달받아야 할 수 있는데요.

이 상황에서 임대인의 협조를 기대할 수 있을까요?

 

현실적으로는 협조가 불가능하기 때문에 이사를 나가야 하는 임차인은 곤란한 상황에 빠지게 됩니다.

 

이때, 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권 등기명령 제도 입니다.

 

임대인 협조 없이 임차인 단독으로 법원에 도움을 청하는 제도이죠.

임차인 주장이 맞다고 판단되면 법원이 등기소에 직권으로 임차권 등기 명령을 내입니다.

등기소에서는 법원 명령에 따라 해당 부동산의 등기부등본에 임차권을 등기하게 되구요.

 

이것이 임차권등기와 임차권등기명령의 차이점인데요.

임차인의 임차권을 등기한다는 점은 똑같지만,

 

■ 임대인과 임차인의 협의에 의해 하는가?

■ 임차인 단독으로 법원의 도움을 받아서 하는가?

 

이 차이가 있을 뿐입니다.

 

주의할 점이 하나 있습니다.

임차권등기의 효력이 발생하는 시점은 '등기되는 시점' 입니다.

 

임차권등기는 임차인의 기존 대항력이 깨지지 않도록 해주는 것입니다.

대항력이 이미 깨진 상태에서 임차권이 등기되는 것은 소용이 없습니다.

 

무슨 얘기일까요?

 

임차인이 이사를 나가는 순간 그 집에 대한 임차인의 대항력은 깨지게 되죠.

그 이후에 임차권이 등기되는 것은 효력이 없다는 뜻인데요.

 

가끔 보면,

임차권 등기에 대한 법원 명령이나 결정문이 나온 상태에서 이사를 나가는 임차인이 있습니다.

절대로 안됩니다.

 

'임차권이 등기부등본에 기재된 이후' 이사를 나가야 합니다.

등기부등본에 임차권이 등기된 것을 눈으로 직접 확인하고 이사를 나가야 한다는 뜻입니다.

임차권등기에서는 매우 중요한 개념입니다.

 

이 작은 차이를 몰라서 보증금 전액을 잃어버리는 케이스가 실제로 발생하니까요.

반드시 기억하셔야 합니다.

 

임차권등기의 효력은,

법원의 명령이 떨어지거나 결정문이 나온 순간 발생되는 것이 아닙니다.

실제로 '부동산의 등기부등본에 등기된 순간' 발생하는 것입니다.

꼭 기억하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다.