주택 임대인이 LH 전세임대를 조심해야 하는 이유!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 LH 전세임대 제도의 폐혜에 대해 알아보려 합니다.

 

LH 에서 공급하는 임대주택은 크게 세 가지 종류로 나눌 수 있습니다.

 

1. 건설임대

2. 매입임대

3. 전세임대

 

이 중 전세임대는 임대인에게 큰 피해를 줄 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.

 

- LH 전세임대가 뭔지?

- 어떤 방식으로 계약이 진행되는지?

- 왜 임대인에게 큰 피해를 줄 수 있는지?

 

오늘은 이 내용을 살펴보겠습니다.

 

LH 전세임대는 LH 가 소유한 주택을 임대하는 것이 아닙니다.

시중에 있는 일반 전세집을 활용하는 제도인데요.

 

 

절차는 이렇습니다.

 

• 전세임대를 희망하는 사람들이 LH 에 신청합니다.
• LH 에서 심사 후 대상자를 선정합니다.
• 입주 대상자가 직접 시중에 있는 전세주택을 알아봅니다.
• LH 에서 해당 주택을 권리분석 후 이상이 없으면 통과됩니다.
• LH 가 임차인이 되어 직접 전세계약을 체결합니다.
• 입주 대상자에게 저렴한 금액으로 재임대합니다.

 

위와 같은 절차를 통해 LH 가 직접 임차인이 되어 임대인과 계약하고 입주 대상자에게 재임대하는 시스템이죠.

 

계약 상으로는 LH 가 임차인이며 입주 대상자는 일종의 전차인과 같은 위치가 됩니다.

 

 

임대인은 계약상 임차인인 LH 로부터 직접 전세금을 입금받고, 입주자가 퇴실할 때 역시 LH 에 전세금을 반환해야 합니다.

 

대신 LH 는 입주자에게 초 저금리의 이자를 받죠.

 

물론, LH 도 입주자에게 약간의 예치금을 받습니다.

일반적으로 전세금의 2~5% 금액을 입주자에게 받고 나머지 비용을 대신 납부해주죠.

 

예를 들어볼까요?

전세 1억원에 예치금 2%라고 가정해 보겠습니다.

 

 

이런 방식인데요.

여기까지는 괜찮습니다.

 

임대인은 임차인을 구했고,

입주자는 목돈 없이 전세집을 구했으며,

LH 는 좋은 일을 했으니까요.

 

문제는 퇴실 시 발생하게 됩니다.

 

월세보증금이건 전세보증금이건 '보증금' 이라는 것은 일종의 담보 성격을 가지고 있죠.

때문에, 임차인의 고의나 과실로 인해 임대인 측 피해가 발생했을 경우 임차인이 자력으로 배상하지 못한다면 임대인은 퇴실 시 보증금에서 해당 금액을 공제합니다.

 

• 월세 미납
• 관리비 또는 공과금 미납
• 고의 또는 과실로 인한 파손
• 부주의로 인한 화재 등...

 

임차인의 고의나 과실로 인해 임대인 측에 손해가 발생하는 것은 여러가지 사유가 있을 수 있는데요.

일반적인 임대차 계약에서는 퇴실 시 해당 금액이나 손해액을 보증금에서 공제하게 됩니다.

이게 일반적인 상식인데요.

 

LH 전세임대에서는 이 경우 보증금에서 공제가 불가능합니다.

 

미납이나 파손, 화재 등이 발생하더라도 임대인은 일단 전세보증금을 LH 에 고스란히 반환해야 하죠.

 

위에서 예로 든 상황이라면,

전세이기 때문에 월세 미납은 발생하지 않을 것입니다.

 

하지만, 관리비나 공과금 미납 또는 파손이나 화재 등은 당연히 발생할 수 있죠.

실 입주자가 그 손해액을 임대인에게 배상하지 못할 수도 있구요.

(LH 전세임대는 사회 초년생이 많습니다.)

 

이러한 경우에도 임대인은 LH 가 지급했던 보증금에서 손해액을 공제하지 못합니다.

 

물론, 관리비나 약간의 공과금 미납 정도라면 해결이 됩니다.

LH 가 보관하고 있는 200만원의 예치금이 있으니까요.

 

절차는 복잡하겠지만,

손해액을 증명해서 LH 를 통해 받을 수 있습니다.

 

하지만, 파손이나 화재 등으로 수리비가 많이 나오는 상황이라면 얘기가 달라지죠.

200만원으로 어림도 없을 수 있으니까요.

그래도, 보증금에서 공제할 수 없습니다.

 

LH 임대차 계약서의 면책조항 때문입니다.

 

"LH 가 계약의 당사자이고"

"계약 상의 임차인인 것은 맞지만"

"실 입주자의 고의나 과실로 인한"

"임대인 측 피해에 대해서는"

"규정 상 LH 가 관여하지 않는다!"

 

과거, 해당 내용을 취재하던 제게 LH 전세임대 담당자가 직접 한 얘기인데요.

이게 LH 의 입장이며 해당 내용은 LH 가 별도 준비해온 임대차 계약서 속에 특약으로 들어있습니다.

 

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만약, 실 거주자가 주택 내부를 심하게 훼손하고 사라졌다면 어떻게 될까요?

 

 

LH 답변으로는,

임대인이 야반도주한 입주자를 스스로 찾아내어 직접 민사소송을 제기해야 한다고 합니다.

소송에서 승소하더라도 실 입주자에게 변상할 돈이 없다면 손해배상은 물건너 가는 것인데요.

 

이런 경우에도 임대인은 전세보증금에서 손해액을 공제할 수 없으며 LH 에 고스란히 반환해야 합니다.

미 반환 시 LH 에서는 면책조항에 의거, 임대인을 상대로 반환소송을 시작하니까요.

 

사실, 이 내용은 LH 가 준비해온 계약서 속에 들어있습니다.

하지만, 임대인은 계약 당일에 가서야 해당 계약서를 보게 되구요.

당일, 현장에서는 LH 의 복잡한 자체계약서 속에 숨어있는 이 면책조항을 대수럽지 않게 지나가게 됩니다.

 

계약의 당사자가 KH 이기 때문에 별 의심 없이 계약서에 도장을 찍죠.

 

"나라의 큰 공기업이 임차인인데"

"특별한 문제가 생기겠어?"

 

이런 생각으로요.

 

그리고, 현장에 나오는 담당자도 같은 논리로 임대인을 안심시키죠.

그 후 문제가 생긴다면 원칙대로 진행합니다.

계약서 속에 숨어있던 면책조항을 이용해서요.

 

LH 전세임대!

 

목돈 없이 전세를 구하려는 임차인에게는 좋은 제도이지만, 임대인에게는 생각해 볼 점이 많습니다.

실제 피해를 보고 있는 임대인이 늘어나고 있으니까요.

 

좋은 일을 하고 있지만 문제 발생 시 책임은 지지 않는다!

 

LH 는 임대차 계약서에 왜 임차인으로 직접 들어갔을까요?

이럴 바에는 차라리 임차인들을 대상으로 전세대출 사업만 진행하는 것이 옳지 않을까요?

 

후스파파였습니다.