원상복구는 어디까지 해야 할까? 알고 계신 것과 좀 다를걸요!

 

안녕하세요? 공인중개사 후스파파입니다.

 

부동산 임대차 계약서를 작성할 때 반드시 들어가는 특약이 하나 있는데요.

바로 원상복구 특약입니다.

 

'퇴실 시 임차인은'

'본 임대차 목적물을 원상회복하여'

'임대인에게 반환한다.'

 

이 원상복구 특약은 주거용 임대차보다 상가나 사무실 임대차에서 더 중요한데요.

주택과 달리 상가나 사무실은 별도의 시설이나 인테리어를 하는 경우가 많기 때문입니다.

 

특약대로 라면,

 

임차인은 본인에게 맞는 인테리어를 직접 하면서 입주해야 하구요.

퇴실 시 원상복구를 해야 합니다.

 

다음 임차인 역시 원상복구 된 공간을 본인의 용도에 맞게끔 새로 인테리어를 하고 퇴실 시 다시 원상복구를 해야 하죠.

이게 무한 반복되는 것이 원칙이긴 합니다.

 

하지만, 비슷한 업종이 들어올 경우는 어떨까요?

 

임차인이 바뀔 때마다 새로운 인테리어와 원상복구를 계속 반복해 나가는 건 정말 큰 낭비가 아닐 수 없겠죠.

반복된 공사는 건물에도 좋지 않을 테구요.

 

때문에, 비슷한 업종이라면 비용절감 차원에서 임차인들끼리 인테리어나 시설물을 서로 인수인계 하는 경우가 많은데요.

웬만한 건물주들은 이를 묵인합니다.

사실, 상가가 아닌 일반 사무실에서는 인테리어가 되어 있는 상태로 세를 놓는 것이 임대인 입장에서 더 유리하기도 하죠.

 

게다가, 몇 해 전 상가건물 임대차보호법에 '권리금 보호조항' 이 생겨났기 때문에 임차인이 권리금을 받으며 다음 임차인에게 시설을 넘기는 것을 이젠 막을 수도 없습니다.

 

하지만, 임차인이 권리금 없이 그냥 퇴실하는 경우도 있는데요.

이때, 다음 임차인은 전혀 다른 업종일 수도 있습니다.

 

당연히, 임대인은 임차인에게 원상복구를 요구할 텐데요.

이때, 나가는 임차인은 어디까지 원상복구를 해야 할까요?

 

'본인이 한 것만'

Vs 

'전 임차인에게 넘겨받은 것까지'

 

퇴실 시 원상복구 범위를 두고 분쟁이 발생하는 경우가 생각보다 많습니다.

 

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임차인은 본인이 한 시설에 대해서만 원상복구 의무가 있다고 주장하고, 임대인은 그 이전 임차인에게 넘겨받은 시설까지 모두 원상복구 하라고 요구하죠.

여러분의 생각은 어떠신가요?

 

실제 판례를 하나 보겠습니다.

 

 

문제가 된 곳은 무도회장으로 운영되던 상가입니다.

이전 임차인도 비슷한 업종이었기 때문에 시설이 잘 되어 있었는데요.

 

임차인은 이전 임차인에게 시설을 무상으로 인수받고 약간의 추가 인테리어만 한 채 영업을 시작했습니다.

계약 시, 임대인은 임차인들 사이의 시설 인수인계를 묵인해 주었구요.

당연히 계약서에는 원상복구에 대한 특약을 넣었습니다.

 

"만기시 임차인은 본 임대차 복적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다."

 

하지만, 장사가 잘 되지 않은 무도회장은 1년 후 폐업을 하게 됐죠.

그리고, 아래의 상황이 벌어졌습니다.

 

• 임차인이 만기퇴실하는 과정에서 본인이 설치한 조명을 떼어가며 천장을 손상시킴.
• 임대인은 보증금을 반환하지 않으며 원상회복을 요구했지만 임차인이 이를 거부함.
• 몇 개월 간의 다툼 끝에 임대인이 직접 원상복구를 진행함.
• 다툼과 원상복구까지 총 1년의 시간이 소요됨.
• 임대인은 보증금에서 원상복구 비용 및 그 동안의 공실비용을 공제하고 나머지 금액만 임차인에게 돌려줌.
• 임차인이 임대인을 상대로 공제한 금액에 대한 반환소송을 제기함.

 

 

임차인은 이렇게 주장합니다.

원상복구와 공실비용은 본인의 책임이 아니라구요.

 

본인이 하지 않은 것에 대한 원상복구를 주장했기 때문에 이를 거부한 것 뿐이며 그동안 세를 놓지 못한 것도 본인의 책임이 아니라는 것입니다.

 

 

임대인은 임차인 책임이란 것을 확신하고 있습니다.

계약서에 원상복구 특약이 있었기 때문이죠.

 

자, 쟁점은 두 가지 입니다.

 

1. 임차인은 원상복구를 어디까지 해야 할까?
2. 다툼의 기간동안 발생한 공실은 누구의 책임일까?

 

대법원의 판단을 볼까요?

 

 

우선, 공실비용에 대한 판단입니다.

 

임차인이 원상회복을 거절하며 퇴실한 경우, 임대인이 스스로 원상회복을 하였다면 1년이라는 시간이 걸리지 않았을 것이라는 판단이죠.

즉, 원상회복이 늦어지며 공실이 길어진 것에는 임대인의 책임도 상당수 존재한다는 것입니다.

 

대법원은 공실비용에 대해 %를 나누고 임대인과 임차인의 공동 책임이라 판단했습니다.

 

 

다음은 원상회복 의무에 대한 판단인데요.

 

특약이 있었기 때문에 임차인의 원상회복 의무는 발생하는 것을 인정했습니다.

다만, 범위가 문제였죠.

 

대법원이 판단한 임차인의 원상회복 범위는 '인도받았을 당시의 상태' 입니다.

 

즉, 임차인들 사이에서 발생한 시설 인수가 임대인의 묵인 하에 이루어진 것이라면, 그 임차인은 '본인이 새로 추가한 부분' 에 대해서만 원상복구하면 되는 것이지, 이전 임차인에게 인수받은 시설에 대해서까지 원상복구할 의무는 없다고 판단했습니다.

 

시설 인수가 임대인 몰래 이뤄진 것이 아니라 '임대인의 묵인' 하에 이뤄진 것이기 때문입니다.

 

임대인 입장에서는 조금 억울할 수도 있겠네요.

원래는 나가는 이전 임차인이 원상복구를 하고 해당 임차인이 새롭게 시설을 했어야 했지만, 임차인들이 비용절감 차원에서 서로 인수인계 하는 것을 묵인해 줬을 뿐이니까요.

 

하지만, 이런 경우 우리나라 법원은 임대인 편을 들어주지 않습니다.

 

자, 특약을 다시 한 번 보겠습니다.

 

"만기시 임차인은 본 임대차 복적물을 원상회복하여 임대인에게 반환한다."

 

위 특약에는 문제점이 하나 있습니다.

바로, 원상회복의 범위가 명확하지 않다는 점이죠.

 

임대차 계약서를 작성하면서 원상복구 특약을 넣을 때, 임대인과 공인중개사는 '원상복구' 라는 단어에만 초점을 맞춥니다.

그리고, 임대인은 위 특약을 본인에게 유리한 쪽으로 해석하죠.

 

하지만, 법원으로 갔을 때는 상황이 달라집니다.

'명확하지 않은 것' 에 대한 책임까지 인정하진 않으니까요.

 

그렇다면, 임대인 입장에서는 특약을 어떻게 넣었어야 했을까요?

 

 

제가 종종 사용하는 특약입니다.

원상복구 의무는 물론, 그 범위까지 정확하게 적죠.

훗날 임대인과 임차인이 서로 다른 해석을 하며 분쟁이 발생되는 것을 예방하기 위해서입니다.

 

이렇게, 원상회복의 범위에 대해서 좀 더 명확한 별도의 약정이 있었다면 그 약정은 유효합니다.

 

위 사건에서도 대법원의 판결이 달라졌을 테죠.

 

오늘 소개해드린 판결은 '대법원선고 90다카 12035' 판결입니다.

좀 오래된 판결이지만 원상복구에 대한 책임소재 내용을 정확히 정리한 판결이라 이후의 판결들은 모두 이 판례를 준용합니다.

 

주의하실 것 하나가 있습니다.

 

예외는 항상 존재하니까요.

 

커피숍에서 위 사건과 똑같은 소송이 하나 있었는데요.

이번에는 임차인이 패소했습니다.

 

이유는 '영업권 양수양도' 였기 때문이죠.

 

상가에서 이전 임차인의 장사나 사업을 다음 임차인이 그대로 이어받는 경우가 종종 있습니다.

해당 사업 자체를 공식적으로 양수양도 하는 경우인데요.

 

영업권 양수양도 시에는,

해당 사업에 대한 모든 권리와 의무가 양도인에게서 양수인에게로 승계됩니다.

 

 

때문에, 영업권 양소도일 경우에는 이전 임차인의 원상복구 의무까지 당연히 승계되는 것으로 법원은 판단하죠.

다른 권리와 의무가 모두 승계되는되 원상복구 의무만 승계되지 않는 것도 이상하니까요.

 

이 글을 보시는 분 중에서는 임대인 분과 임차인 분도 계실 수 있습니다.

 

임대차 계약을 작성할 때,

원상복구에 대해서 어떤 문구를 사용해야 본인에게 우리하게 진행될지 각자 이해하셨으리라 생각합니다.

 

후스파파였습니다!