전대차 계약에서 꼭 알고 있어야 하는 기본상식 3가지!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘부터 몇 차례에 걸쳐 전대차 계약의 중요내용을 정리해보려 합니다.

 

이번 글에서는 전대차 계약의 기본 상식 3가지를 살펴본 후, 이어서 전차인의 의무와 임대인의 권리, 임차인이 퇴실하면 전차인도 퇴실해야 하는지에 대해 각각 차례대로 살펴보겠습니다.

 

• 오늘 글 : 전대차 계약에 대한 기본상식!
• 다음 글 : 전차인을 통제할 수 있는 임대인의 권리 3가지!
• 그 다음 글 : 임차인이 퇴실하면 전차인도 반드시 퇴실해야 할까?

 

 

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1. 전대차 계약이란?

 

 

임대인은 임차인과 임대차 계약을 체결합니다.

그 임차인이 해당 공간을 다시 제3자에게 빌려주는 것이 전대차이죠.

 

계약서를 작성할 때 제목은 '전대차계약' 이 되구요.

빌려주는 임차인은 전대인으로, 다시 빌리는 두 번째 임차인은 전차인으로 표시합니다.

 

즉, '임대차 계약에서의 임차인' 과 '전대차 계약에서의 전대인' 은 동일인입니다.

 

 

2. 왜 전대차 계약이 필요할까?

 

전대차 계약은 주택보다 상가나 사무실 등에서 많이 발생합니다.

이유는, 하나의 공간에 두 개의 사업자를 만들기 위해서이죠.

 

예를 들어,

작년까지 저는 두 개의 사업자를 가지고 있었습니다.

 

1. 부동산 중개법인 (법인사업자)

2. 부동산 연구소 (개인사업자)

 

중개법인에는 10여명의 임직원이 있었습니다.

연구소에는 1명의 정직원이 있었구요.

하지만, 둘 다 제가 대표이며 제가 이끄는 사무실입니다.

그리고, 저는 몸이 하나입니다.

 

만약, 각자 사무실을 따로 얻어야 한다면 어떨까요?

 

일단, 월세가 낭비될 수 있습니다.

시간도 낭비될 수 있죠.

두 개의 사무실을 매일 왔다갔다 하며 업무를 보아야 할 테니까요.

 

하지만, 하나의 공간 안에 두 개의 사업자를 모두 차릴 수 있다면 시간과 비용 모두를 절약할 수 있습니다.

중개법인에 있는 제 자리 옆에 연구소 정직원의 책상을 놓는다면요.

한 공간에서 두 사무실의 업무를 모두 처리할 수 있기 때문에 매우 효율적이죠.

 

이때 필요한 것이 바로 전대차 계약서 입니다.

중개법인이 임차인 자격으로 임대차 계약을 체결한 후, 다시 전차인 자격으로 일부 공간을 부동산 연구소에 전대하는 것입니다.

 

중개법인은 임대차 계약서를 이용해서,

연구소는 전대차 계약서를 이용해서,

같은 공간 안에 각각 사업자를 등록할 수 있습니다.

 

또 다른 경우도 있을 수 있는데요.

 

예를 들어, 친한 세무사와 회계사가 있습니다.

업무 내용도 서로 주고받으면서 협조를 하고 있습니다.

각각 사무실을 얻을 수도 있겠지만, 하나의 사무실을 함께 사용할 수 있다면 더 편리할 테죠.

월세를 아끼는 것은 덤이구요.

 

상가에서도 이런 형태를 볼 수 있습니다.

이른바, '샵 & 샵' 또는 '샵 in 샵' 이라고 부릅니다.

 

이렇게, 주거보다는 업무용 부동산에서 한 공간에 두 개의 사업자를 내기 위해 전대차 계약을 활용합니다.

 

 

3. 임대인의 동의없는 전대차는 유효일까?

 

한때 전대차 계약에 대해서 이런 말이 떠돌았습니다.

 

임대인의 동의가 없는 전대차는,

주거용에서는 유효이며 업무용에서는 무효라구요.

 

틀린 얘기입니다.

 

주거용 부동산이나 업무용 부동산 모두 임대인의 동의 없는 전대차는 무효입니다.

 

 

전대차 계약에 대한 이론은 임대차보호법에 있지 않습니다.

민법에 규정되어 있는데요.

 

민법 제629조에서,

임대인의 동의 없는 전대차를 금지하고 있습니다.

임차인이 이를 위반할 경우, 임대인은 계약을 해지하고 임차인과 전차인 둘 모두를 명도할 수 있습니다.

 

하지만, 민법에 예외조항이 하나 있습니다.

임차인이 빌린 공간의 전체가 아닌 일부만을 전대할 경우에는 위 629조를 적용하지 않도록 하는 규정이 있는데요.

바로 민법 제632조입니다.

 

즉, 일부사용을 위한 전대차 계약은 임대인의 동의가 없어도 유효라는 것입니다.

 

이 부분에서 많은 분들이 실수를 합니다.

위에서 본것과 같이 공간 일부를 나눠 사용하는 샵앤샵 등에서는 임대인의 동의가 필요 없다고 오해하는 것인데요.

 

때문에, 임차인이 임대인의 동의 없이 일부 공간에 대한 전대차계약을 했다가 임대인의 반대로 퇴실당하는 상황이 가끔 발생합니다.

전차인에게 손해배상을 해야 하는 경우도 발생하구요.

법을 잘못 해석해서 벌어지는 일입니다.

 

일부사용 전대차는

임대인의 동의가 없어도 유효이지만

사전 반대가 명백히 협의된 경우에까지

유효인 것은 아니다.

 

이게 관련 법조항에 대한 올바른 해석입니다.

 

뭐가 다른 것일까요?

 

임대차계약 당시 전대차에 대한 아무런 협의가 없었더라면, 임차인은 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 할 수 있고 또 유효합니다.

 

하지만, 상가나 사무실의 임대차계약은 대부분 공인중개사 사무실을 통해 진행하죠.

대부분의 계약서에는 임차인의 전대차를 반대하는 조항이 있으며 공인중개사가 사용하는 계약서에는 거의 100% 해당 조항이 있습니다.

 

계약 시, 임대인의 동의 없는 전대차를 반대하는 사전 협의가 있었던 것입니다.

 

때문에, 현실에선 어떤 경우라도 임대인의 동의 없는 전대차는 결국 무효로 취급됩니다.

 

 

전대차계약 완전정복
기본 상식 세 가지!

 

 

 

오늘은, 전대차 계약과 관련한 아주 기본적인 내용만 살펴봤는데요.

 

전대차 계약은 임차인과 전차인 사이에서 이뤄집니다.

임대인과 전차인은 직접적인 계약관계로 맺어진 것이 아니죠.

 

그렇다면, 건물 내에서 전차인이 불편한 행동을 할 때 건물주인 임대인은 이를 통제를 할 수 없을까요?

그렇지는 않습니다.

법률에 정해진 임대인의 권리가 몇 가지 있기 때문인데요.

 

임대인은 전차인을 어디까지 통제할 수 있는지?

임대인의 권리를 다음 글에서 계속 이어가겠습니다.

 

후스파파였습니다.