주택연금 - 가입자가 사망하면 해당 주택은 어떻게 될까?

 

최근, 주택연금 가입자가 늘었다는 기사가 있었는데요.

주택연금은 부동산 가격이 높을 때 가입하는 것이 유리합니다.

 

하지만, 현장에선 좀 다르죠.

주택가격이 낮을 때 가입자가 늘어나고 높을 때 해지가 많아집니다.

 

그리고, 주택연금에 대해서는 큰 오해가 하나 있는데요.

사망시까지 주택 가격만큼 연금을 타지 못하면 손해라는 인식 때문에 가입을 주저하는 분들이 많습니다.

 

오늘은, 주택연금에 대해 알아보며 오해를 풀어보는 시간을 가져보려 합니다.

아래 내용에 대해서 하나하나 알아볼까요?

 

• 주택연금이란?
• 가입방식과 가입자격은?
• 지급방식의 종류는?
• 가입자가 사망하면 배우자는?
• 중도 해지도 가능할까?
• 종료 후 주택 처분과 정산 방식은?

 

주택연금 이란?

 

 

최근 통계를 보면, 우리나라 고령가구의 자산에서 부동산이 차지하는 비율은 거의 절대적입니다.

총 자산 중 80% 이상을 부동산이 차지하고 있는데요.

 

평균 수명이 올라가고 있는 반면에 은퇴 후엔 소득이 거의 없기 때문에 노후를 보내기가 어려운 노년층이 점점 많아지고 있습니다.

 

물론, 주택을 팔아서 현금화 시킨 후 시골로 내려가면 되겠지만 사실 쉬운 일은 아니죠.

평생 살아왔던 곳을 떠나는 것이 쉬운 선택은 아니니까요.

 

여하튼, 우리나라는 역모기지가 발달한 나라 중 하나인데요.

그 중 하나가 한국주택금융공사에서 운영하는 주택연금입니다.

 

 

모기지?

- 금융기관이 대출을 해줄 때 담보물인 부동산에 저당권을 설정하는 것.

- '주택담보대출' 이 대표적이다.

 

역모기지?

- 현재 살고 있는 주택을 담보로 매월 일정액을 대출받는 것.

- '주택연금' 이 대표적이다.

 

 

주택연금은 '연금' 이란 표현을 사용하지만 실제로는 '담보대출' 입니다.

살고있던 주택을 담보로 제공한 후 사망시까지 매월 일정 금액을 대출받는 상품인데요.

이건 농징연금도 마찬가지입니다.

 

물론, 기간을 정해놓거나 매월 받는 금액을 다르게 설정할 수도 있습니다.

하지만, 대부분은 사망시까지 일정한 금액을 받는 쪽으로 계약을 진행하죠.

 

배우자 승계형을 선택할 경우, 가입자 사망 후에는 배우자에게 똑같은 금액이 계속 지급되구요.

배우자까지 사망하면 해당 주택은 처분됩니다.

그 처분 금액으로 여지껏 대출받은 원금과 이자를 충당해 갚는 방식입니다.

 

이 부분에서 많은 오해가 발생하는데요.

케이스를 보며 살펴볼까요?

 

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만약, 주택 처분 금액이 받은 연금과 이자보다 더 적다면 어떨까요?

내 자녀가 차액을 물어내야 할까요?

 

전혀 그렇지 않습니다.

 

오래 살아서 부동산 처분 금액보더 더 많이 받았다면 초과된 부분은 자녀가 물어내지 않습니다.

이럴때를 대비해서 공사는 보험을 미리 들어놓구요.

차액은 보험으로 해결하고 끝나게 됩니다.

 

 

이번에는 반대의 경우인데요.

이 부분에서 많은 분들이 오해하고 계시기 때문에 주택연금을 가입하는데 있어서 큰 장애물로 작용하죠.

 

이런 경우에는 차액을 자녀 또는 상속인에게 반환합니다.

 

즉, 오래 살아서 주택가격보다 연금을 더 많이 받았다면 그건 물어낼 필요가 없구요.

주택 가격보다 덜 받았다면 그 차액은 자녀에게 반환됩니다.

 

주택연금의 가장 큰 장점이죠.

 

 

주택연금 가입조건은?

 

 

우선, 부부 중 1명 이상이 만 55세 이상이어야 하구요.

1인이 대한민국 국적을 가지고 있으면 됩니다.

 

하나더, 주택에 대한 제한이 있는데요.

부부가 소유하고 있는 모든 주택의 공시가격 합계가 12억원 이하여야 가입이 가능하죠.

 

즉, 다주택자라 하더라도 공시가격 합산액이 12억원을 넘지 않는다면 가입이 가능합니다.

 

그럼, 2주택자인데 공시가격 합산액이 12억원을 초과한다면 가입이 불가능할까요?

그렇지는 않습니다.

특정한 조건 하에 가입이 가능합니다.

 

"거주하지 않는 주택을"

"3년 안에 처분할 것."

 

위 조건 하에서 가입이 가능합니다.

물론, 남은 주택은 공시가격 12억원 이하여야 하구요.

 

그럼, 주택 가격은 어떻게 책정할까요?

 

1. 부동산테크 인터넷 시세
2. KB 인터넷 시세
3. 국토교통부 주택 공시가격
4. 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액

 

이 순서대로 책정이 됩니다.

 

부동산테크 시세가 없다면 KB 시세를...

KB 시세도 없다면 국토부 주택공시가격을...

그것도 없다면 감정평가를 기준으로 합니다.

 

물론, 가입자가 원한다면 처음부터 감정평가 금액으로 주택가격을 산정할 수 있는데요.

단, 감정평가는 한국주택금융공사에서 지정한 기관에서 받은 것만 인정됩니다.

꼼수를 방지하고 공종성을 기하기 위함이죠.

 

 

중도 해지도 가능할까?

 

네. 주택연금 가입자가 원한다면 중도 해지도 가능합니다.

 

여지껏 받은 연금액과 이자를 모두 반납한 후 해지가 가능한데요.

한 번 해지하면 같은 주택으로는 3년 간 재가입이 불가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

 

지급 정지 사유

 

주택연금 지급이 중단되는 경우도 있습니다.

 

 

주택연금은 가입자가 해당 주택에 거주하는 상태로 해당 주택을 담보로 제공하며 연금을 받는 것입니다.

 

특별한 소득이 없는 노년층이 주거와 생활비 문제를 동시에 해결할 수 있도록 하는 것이 목적인데요.

때문에, 가입자는 연금을 받는 동안 반드시 해당 주택에 거주해야 합니다.

 

물론, 요양원 입소라던가 하는 특별한 사유가 있다면 인정해주지만 기본적으로는 거주의무가 있죠.

그리고, 주택을 주거가 아닌 다른 목적으로 사용해서도 안됩니다.

 

 

주택연금 가입방식 - 1. 저당권 방식

 

주택연금에 가입하는 방식은 크게 두 가지 입니다.

'저당권 방식' 과 '신탁 방식' 이 있는데요.

 

대부분은 저당권 방식으로 가입하게 됩니다.

해당 부동산의 소유권이 계속 가입자에게 남아있는 방식이죠.

 

이 방식은 공사가 소유자가 아닙니다.

때문에, 가입자가 사망할 경우에는 상속인들의 동의가 있어야만 배우자에게 연금이 계속 지급됩니다.

즉, 불효 막심한 자녀들이 반대한다면 연금 지급은 바로 종료됩니다.

 

 

주택연금 가입방식 - 2. 신탁 방식

 

가입자가 소유권 자체를 공사에 넘기는 방식이 신탁방식입니다.

소유자는 한국주택금융공사가 되는 것인데요.

 

이 방식의 장점은,

가입자 사망 후 불효막심한 자녀들이 연금 지급을 반대하더라도 배우자가 계속 연금을 지급받을 수 있다는 것입니다.

 

주택의 소유자가 한국주택금융공사이기 때문에 또다른 상속인인 자녀들의 눈치를 볼 필요가 없는 것이죠.

가입자와 공사가 계약한 신탁 내용에 따르기 때문입니다.

 

신탁 방식은 다른 점이 또 하나 있는데요.

 

사망과 주택 처분 후 남은 차액을 돌려줄 때, 무조건 자녀에게 가는 것이 아닙니다.

차액을 지급받는 대상을 연금 가입자가 미리 지정할 수 있습니다.

공사에서는 신탁 계약에 따라 지정된 사람에게 차액을 돌려줍니다.

 

자녀를 대상자로 지정하는 것도 가능하지만 제3자로 지정하는 것도 가능하죠!

 

마지막으로, 주택연금 가입 절차를 간단하게 살펴볼까요?

 

 

주택연금 가입절차는?

1. 상담 및 서류제출 (공사)
2. 서류심사 (공사)
3. 보증약정 (공사)
4. 보증서 발급 (공사)
5. 대출약정 (은행)
6. 연금지급 시작 (은행)

 

지금까지 주택연금에 대해 알아봤는데요.

중요 내용만 다시 한 번 정리하고 마치겠습니다.

 

 

주택연금 특징

 

• 주택을 담보로 매월 '대출' 을 받는 형식이다.
• 노년층의 주거와 생활비 문제를 동시에 해결할 수 있다.
• 가입자 사망 시 배우자에게 계속 지급 가능하다.
• 종료 시 주택을 처분하여 남는 금액이 있으면 상속인에게 지급하고 모자란 금액은 청구하지 않는다.
• 주택 가격이 높은 시기에 가입하는 것이 유리하다.

 

이상. 후스파파였습니다!