부동산 상식 - 집합건물에서 이 개념 모르면 거래사고 날 수 있다!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은 집합건물과 등기부등본을 이해해보는 시간입니다.

 

부동산을 거래할 때 가장 먼저 확인해봐야 하는 서류가 있는데요.

바로 등기부등본입니다.

가장 기초적이면서도 제일 중요한 서류이죠.

 

많은 분들이 등기부등본에 익숙하다 생각하고 계시지만, 관련업에 종사하지 않는 대부분은 소유자와 근저당 정도만 확인합니다.

조금 더 나아가면 압류나 가압류, 지상권 정도일까요?

 

등기부등본에는 많은 정보들이 들어 있습니다.

 

때문에, 부동산 전문가들은 '현재 유효사항' 이 아닌 '말소사항 포함' 으로 등기를 열람하곤 합니다.

말소사항 포함으로 열람하는 것 만으로도, 해당 부동산의 역사와 소유자의 성향 및 자금사정의 흐름 등 여러 가지를 유추할 수 있기 때문이죠.

 

하나의 부동산마다 하나의 등기부등본이 존재합니다.

 

일반적으로 부동산이라 함은 토지 또는 건물을 뜻합니다.

각각의 토지와 건물마다 '토지등기' 또는 '건물등기' 가 존재하죠.

 

기본적으로는 하나의 토지 위에 하나의 건물이 존재하는게 일반적인데요.

물론, 아주 가끔이지만, 여러개의 토지 위에 하나의 건물이 존재하거나, 반대로 하나의 토지 위에 두 개 이상의 건물이 존재하는 경우도 있습니다.

 

그런 특수한 경우를 제외하고는 대부분 1개의 토지 위에 1개의 건물이 존재하기 때문에 각각 1개씩의 토지등기와 건물등기가 존재합니다.

 

여기서 예외인 부동산이 바로 '집합건물' 입니다.

 

건물은 작은 규모도 있지만 큰 건물도 존재합니다.

덩치가 큰 건물들은 그만큼 비쌀 테구요.

그럼, 그 건물에 살기 위해선 엄청나게 부자여야만 할까요?

 

작은 건물 여러개 말고 큰 건물을 하나 지어서 내부를 구분한 뒤, 사람들이 각각 사고팔며 소유 및 활용을 할수 있다면 더 효율적이지 않을까요?

 

거기에서 출발한 개념이 바로 집합건물입니다.

아파트나 오피스텔, 주상복합 등이 집합건물이구요.

빌라에서는 다세대 주택이 있죠.

 

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집합건물은 내부에 구분되어 있는 호실 하나씩을 각각 별개의 부동산으로 취급합니다.

그래서, 하나의 큰 아파트 안에 있는 각 호실들을 사람들이 각각 사고 팔 수 있게 되었죠.

 

구분되어 있는 하나의 호실을 살 수만 있다면 나도 해당 호실의 소유자가 될 수 있는 것이구요.

그렇게 소유할 수 있는 권리를 '구분소유권' 이라 합니다.

 

구분소유권 : 해당 호실 + 해당 호실이 가진 대지권의 비율

 

이렇게 해당 호실과 그 호실이 가지고 있는 토지의 일정 지분을 합쳐서 하나의 독립된 부동산으로 취급하구요.

두 개는 따로 떼어서 각각 매매할 수 없습니다.

반드시 합쳐서만 매매와 소유가 가능합니다.

 

그 토지 지분을 '대지권의 비율' 이라 합니다.

 

즉, 제가 어느 아파트 101호를 매수한다면

 

• 해당 아파트 건물 중 101호에 대한 부분
• 아파트가 세워진 토지 전체에 대해 101호가 가지고 있는 대지권의 비율

 

이렇게 둘을 묶어 매수한다는 뜻이죠.

둘은 떼어놓을 수 없으니까요.

아파트 뿐만 아니라, 오피스텔과 주상복합, 다세대주택 모두 마찬가지입니다.

 

자, 이제 등기부등본을 살펴볼까요?

 

 

일반적인 등기부등본은 '표제부+갑구+을구' 로 구성되어 있습니다.

 

표제부

해당 부동산에 대한 일반적인 내용이 적혀 있는데요.

전체적인 층수와 각 층의 면적 및 구조와 용도 등이 기록되어 있습니다.

건물이 아닌 토지 등기라면 지목과 면적이 적혀있습니다.

 

갑구

표제부 바로 아래 위치해 있습니다.

해당 부동산의 소유권에 대한 내용이 적혀 있죠.

현재의 소유자, 소유자가 여러명이라면 각각의 지분이 기록되구요.

소유권에 변동을 줄 수 있는 압류나 가압류, 가처분 등도 이 곳에 적혀 있습니다.

 

을구

소유권 이외의 모든 권리관계가 을구에 표시됩니다.

근저당이나 전세권, 임차권 등이 있을 수 있구요.

토지등기에서는 지상권 등이 있을 수 있죠.

 

 

하지만, 집합건물의 등기부등본 구성은 약간 다릅니다.

표제부가 두 개 존재하죠.

 

첫 번째 표제부

해당 건물의 전체 내역이 표시됩니다.

전체적인 층수와 각 층의 면적 및 구조와 용도 등이 표시되구요.

해당 건물이 들어선 토지의 지번과 전체 면적도 적혀 있습니다.

 

두 번째 표제부

집합건물에서는 이 두 번째 표제부가 더 중요합니다.

내가 계약하려고 하는 그 호실의 세부적인 정보가 여기에 적혀 있으니까요.

해당 호실의 구조와 내부의 실제 면적, 그 호실이 가진 대지권의 비율이 적혀 있습니다.

 

그 아래로는 갑구와 을구가 존재하죠.

 

자, 이제 실제로 집합건물의 등기를 살펴볼까요?

 

 

첫 번째 표제부와 두 번째 표제부가 먼저 나오구요.

뒤를 이어 갑구와 을구가 표시됩니다.

 

을구에 기록사항이 없는 이유는 근저당 등이 없기 때문입니다.

아주 깨끗한 부동산입니다.

 

이 중 표제부만 좀 확대해 보겠습니다.

 

두 번째 표제부를 보면 '대지권의 표시' 가 적혀 있는데요.

 

건물이 들어선 토지의 전체 면적 중 해당 호실이 가지고 있는 면적을 적어놓은 곳입니다.

이걸 분수로 표현하면 '대지권의 비율' 이 됩니다.

 

일반적인 부동산에서는 '토지' 또는 '건물' 이 거래의 객체가 되죠.

하지만, 집합건물에서는 '1개의 호실 + 그 호실이 가진 대지권의 비율' 이 거래의 객체가 됩니다.

 

때문에, 집합건물에서는 토지 등기를 별도로 확인하지 않고 '집합건물등기' 하나만 확인하면 됩니다.

특별한 상황이 아니라면요.

 

 

특별한 상황이란?

 

두 번째 표제부를 다시 볼까요?

 

'별도등기 있음' 이라는 표시가 있고 다시 빨간줄이 그어져 있습니다.

별도등기가 말소되었다는 뜻인데요.

 

만약, 빨간줄이 없다면 어떨까요?

토지에 있는 별도등기가 말소되지 않았을 수도 있습니다.

정확한 것은 토지등기를 열람해 봐야 알 수 있습니다.

 

때문에, 집합건물에서는 일반적으로 집합건물 등기 하나만 열람해 보지만, 별도등기 표시가 있다면 이 때에는 반드시 토지등기까지 별도로 열람해서 해당 내용을 확인해 봐야 합니다.

 

대부분은 토지 전체에 근저당권이 설정되어 있으니까요.

 

 

토지 별도등기는 왜 생길까?

 

예를 들어 설명해 보겠습니다.

 

소유자가 건물과 토지를 공동담보로 해서 5억원의 은행 대출을 받습니다.

건물등기와 토지등기에 각각 근저당이 설정됩니다.

공동담보가 있다는 표시도 각각 설정됩니다.

 

일반적인 은행은 보통 120%를 설정하기 때문에 채권최고액은 6억원으로 잡히게 되죠.

 

이제 시간이 지나서, 소유자가 재건축을 위해 낡은 건물을 철거합니다.

건물이 멸실되었으니 토지 단독 담보로 6억원이 남게 됩니다.

 

그리고 재건축이 완료되었는데요.

이번에는 집합건물로 올렸습니다.

 

은행 입장에서는 새로 준공된 신축건물도 다시 공동담보에 포함하고 싶겠죠.

원래부터 공동담보로 설정하고 대출을 해줬으니까요.

 

새로 준공된 것은 집합건물이고 각 호실별로 별도의 등기가 존재하기 때문에, 101호, 102호, 201호, 202호, 301호, 302호...

이런 식으로 모든 호실이 다 공동담보에 들어가야 합니다.

 

하지만, 토지 가격이 상승해서 이제 토지만으로도 담보가치가 충분합니다.

이런 경우, 소유자와 은행이 협의해서 각 호실을 공동담보에 포함시키지 않고 토지 단독담보로 남겨놓는 경우가 있는데요.

 

여기서 문제가 발생합니다.

 

어느 호실의 등기를 열람해 보아도 을구가 깨끗하기 때문입니다.

때문에, 비 전문가들은 무융자라고 착각하게 되는 것이죠.

토지 전체에 담보가 설정되어 있기 때문에 그 근저당은 각각의 호실에 모두 영향을 미치는데 말이죠.

 

이를 악용한 전세사기나 거래사고도 가끔 발생합니다.

 

등기에 적혀있는 모든 것은 '공시' 입니다.

 

해당 부동산에 대한 사항들을 공개적으로 알려줌과 동시에 경고하는 역할도 하는 것입니다.

 

"이러이러한 내용이 있으니"

"이걸 무시하고 계약하는 사람은"

"보호를 받을 수 없어!"

 

이런 경고입니다.

 

때문에, 집합건물 등기 열람 시 위에서 본 '별도등기' 가 삭제되지 않고 존재한다면 반드시 해당 토지 등기를 추가로 열람해 봐야 합니다.

부동산 거래사고를 미연에 방지하려면요.

 

집합건물 등기 확인 시 아주 중요한 사항이니 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다.