기업형 민간임대! 외국계 자본이 밀려오면 부동산 시장은 어떻게 될까?

 

 

부동산 임대시장에 큰 변화가 예상됩니다.

 

외국계 기업들이 진출을 앞두고 있기 때문인데요.

현재 우리나라의 주택 임대시장은 민간임대 위주로 돌아가고 있죠.

 

• 공공임대 : 186만 가구 (21.5%)
• 민간임대 : 677만 가구 (78.5%)

 

전체 863만 가구의 임대주택 중 민간에서 공급하는 임대가 거의 80% 가까이 차지하고 있습니다.

그 80%의 임대인들도 대부분은 기업이 아닌 개인이구요.

 

공공임대는 6년짜리도 있고 20년 짜리도 있습니다.

하지만, 대다수가 민간에서 개인이 임대하는 현실이다보니 임차인들이 장기간 거주할 수 있는 주택은 많이 부족한 편입니다.

 

상황이 이렇다보니, 정부에서는 20년 장기임대주택 발표를 했죠.

자본력이 큰 민간 기업들이 임대시장에 진입해서 장기간 안정적인 임대를 공급할 수 있도록 유도하는 정책을 발표했습니다.

 

정식 명칭은 '기업형 장기 민간임대주택' 입니다.

 

 

 

 

하지만, 정작 우리나라 대기업들은 별 반응이 없구요.

외국계 기업들의 국내 주택 임대시장 진출 소식이 들려오네요.

 

 

 

 

하인스 그룹은 세계 3대 부동산 개발업체 중 하나입니다.

우리 돈으로 약 130조원 정도 규모의 자산을 운용하고 있는 세계적인 그룹이구요.

 

영국의 ICG 역시 대형 자산운영사입니다.

우리나라 기업인 홈즈컴퍼니와 함께 3천억원 규모의 펀드를 이미 조성했죠.

 

위 기업들 뿐만 아니라 세계적인 여러 기업들이 현재 우리나라 주택 임대시장 진출을 준비하고 있는데요.

당연히 전세시장을 바라보는 것은 아닐테고 월세 시장이 목표겠죠.

 

이런 기업들이 국내 진출을 계획한다는 것 자체가 우리나라 임대시장의 큰 변화를 예고하는 것이기도 합니다.

많은 시뮬레이션을 돌려보고 이미 계산이 끝난 상태이겠죠.

 

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전세 시장이 위축되고
월세 시장이 커질 것!

 

 

 

즉, 우리나라 주택 월세시장은 앞으로 사업성이 충분하다는 것입니다.

 

 

 

 

전세시장의 위축과 소형가구의 증가

 

통계청 자료에 따르면 1,2인 가구는 2022년 기준으로 62%가 넘었습니다.

2032년에는 71%에 달할 전망이라고 하죠.

인구는 줄고 있지만 가구 수는 크게 줄지 않고 있는 것입니다.

 

그렇다면 앞으로 어떤 평형의 주택이 인기있을지 답이 나오네요.

국민주택규모 이상의 중대형 평형보다는 그 아래급의 중소형 평형에 대한 수요가 월등히 많아지겠죠.

실제로, 외국계 회사들이 초점을 맞추고 있는 것도 도심에 있는 중소형 오피스텔입니다.

 

그런데, 우리나라 대기업들은 임대시장 진출에 왜 소극적일까요?

 

• 너무 심한 규제
• 임대인에 대한 역차별
• 일관성이 없는 주택 정책

 

일단, 우리나라는 부동산에 대한 규제가 너무 많고 임대하는 쪽에 대한 제약도 심한 편입니다.

 

임대인과 임차인 사이에서 어떤 분쟁이 발생했을 때 웬만하면 임차인이 이기죠.

사회적인 시선이나 법은 대부분 임차인 편입니다.

 

그리고, 정책도 너무 왔다갔다 합니다.

 

 

부동산 임대와 관련된 사업들은 꽤 장기적인 플랜이 필요하다!

 

투자한 원금을 회수하고 이익을 내려면 굉장한 시간이 필요하지만, 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 너무 극과 극을 달립니다.

불확실성이 너무 크기 때문에 장기적인 플랜을 짜기가 굉장히 어렵죠.

때문에, 우리나라 기업들은 건설하고 분양한 후 빠지는 단기적인 사업에만 집중하는 것입니다.

 

이 부분이 해결되어야만 우리나라 민간 기업들이 안심하고 임대시장에 진입할 수 있을 텐데요.

단기간엔 어려울 듯 하네요.

 

어쨌건, 우리나라 대기업들은 많이 조심스러운 반면에 외국계 대기업들은 진출을 준비하고 있는 상황인데요.

시간이 지나서 기업형 장기 임대주택이 자리를 잡게 된다면 월세는 어떻게 될까요?

 

 

앞으로의 월세 가격은 어떻게 될까?

 

기업들이 시장에 진입해서 월세사업을 시작하면 주택 수가 늘어나고 대규모 경쟁이 시작되면서 월세가 낮아질 것으로 보는 분들이 있습니다.

하지만, 그렇지는 않을 듯 하네요.

 

기업들이 진출해서 각자 몇백 채 이상씩을 공급한다 해도 우리나라 전체 주택수에 비하면 새발의 피입니다.

그 정도로 시장가가 좌지우지 되긴 힘든 상황이죠.

 

오히려, 도심에서는 월세가 올라갈 것이라고 보는 시각들도 많은데요.

 

외국계 기업들이 진출하면 돈이 되는 시장을 공략할 것이 뻔하기 때문에 소형주택들을 좀 더 고급스럽거나 세련되게 공급할 것이고, 당연히 시세보다 조금 더 높은 월세가 형성되면서 주변 시세도 함께 따라갈 것이라는 시각입니다.

 

물론, 변화는 생기겠죠.

현재는 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 생기면 서로의 성향에 따라 처리 방법이 제각각인데요.

 

벽에 못을 몇 개 박았다거나 장판 혹은 벽지에 흠이 좀 생겼을 때, 예민하게 구는 임대인도 있고 그냥 넘어가는 임대인도 있습니다.

임대인이 임차인에게 소위 진상을 부리다가도 임차인이 더 진상이라면 싸우다 그냥 넘어가기도 하구요.

누가 이기냐에 따라 책임소재가 제각각입니다.

 

살다가 망가지는 부분이 있을 때 처리 방법이나 비용 부담을 누가 할 것인지는 집집마다 모두 다릅니다.

기업들이 시장에 진출한다면 이런 부분들이 어느 정도 획일화되고 공통적인 룰이 마련될 것으로 보입니다.

 

여하튼, 외국계 대기업들이 우리나라 주택 임대시장에 진출하고 있습니다.

그만큼 사업성이 크다는 계산이 끝났다는 것일 테구요.

그건 곧 전세시장이 저물면서 월세시장이 커진다는 뜻으로 해석해도 될 것 같네요.