전세권설정 VS 확정일자 제도, 나에게는 어떤 것이 더 유리할까?

 

 

임차인의 보증금을 보호하는 수단에는 여러가지 방법이 있는데요.

대표적으로는 아래의 다섯가지 방법이 있습니다.

 

• 전세권설정
• 확정일자
• 최우선변제
• 근저당권설정
• 임차권등기

 

오늘은 이 중에서 전세권설정과 확정일자 제도를 비교해 보도록 하겠습니다.

 

 

위 표는 제 강의 교재에 실려있는 것인데요.

전세권설정과 확정일자 제도를 쉽게 비교할 수 있도록 만들어 놓았기 때문에 가져와 봤습니다.

 

위 표를 보면서, 하나하나 부연 설명을 덧붙여 보도록 하죠.

 

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1. 임대인의 협조

 

전세권설정을 하기 위해선 임대인의 협조가 필수적입니다.

임대인의 주민등록 초본과 인감증명서 등 여러 서류가 필요하구요.

전세권설정 계약서도 별도로 작성해야 합니다.

 

무엇보다 비용도 무시할 수 없죠.

전세권 설정에는 최소 수십만원의 비용이 들어갑니다.

 

그에 비해 확정일자는 임차인 혼자서도 받을 수 있습니다.

서류도 임대차계약서와 본인 신분증만 준비하면 되니 아주 간편하구요.

비용도 아주 저렴합니다.

 

 

2. 발동 조건

 

전세권설정은 '등기' 함으로써 효력이 발생합니다.

보통은 법무사 분들에게 의뢰해서 진행하죠.

 

반면에, 확정일자가 효력을 발휘하기 위해선 '대항력' 이란 것이 필요한데요.

지난 글에서 설명했듯 '전입+점유' 가 필요합니다.

 

주의할 것은, 반드시 계약서 상의 해당 임차인이 전입신고를 해야 한다는 것입니다.

 

• 전입 : 해당 집으로 임차인의 주소지를 옮기는 것.
• 점유 : 해당 집에 이사를 들어가서 실제로 거주하는 것.

 

 

3. 효력발생일

 

전세권 설정을 하게 되면 접수한 당일부터 효력이 발생합니다.

 

확정일자는 하루 늦게 효력이 발생하는데요.

이유는 주택임대차보호법 제3조에 있는 대항력 규정 때문입니다.

 

"전입과 점유를 마친 그 다음날부터 대항력이 발생한다."

 

이렇게 규정되어 있기 때문이죠.

이 때문에 간혹 임차인의 피해가 발생하기도 합니다.

 

임차인이 잔금을 치루고 입주하며 동시에 전입신고와 확정일자까지 모두 마쳤습니다.

잔금을 치르기 전에 등기부등본도 다시 확인해서 근저당이 없는 것도 확인했었죠.

 

하지만, 오후에 근저당권 설정등기가 접수됩니다.

 

근저당권은 접수 당일부터 효력이 발생하고, 대항력은 그 다음날부터 효력이 발생하기 때문에, 대항력을 전제조건으로 하는 임차인의 확정일자 역시 다음날부터 효력이 발생합니다.

 

즉, 오전에 근저당이 없는 것을 확인하고 보증금을 지불하며 입주한 임차인이 뒤늦게 오후에 들어온 근저당권에 밀려 보증금을 날리는 경우가 아주 가끔 발생하죠.

 

주택임대차보호법 상의 대항력 규정을 바꿀 수 없는 이유가 하나 있지만, 얘기가 복잡해지니 오늘 글에서는 생략하도록 하겠습니다.

 

 

4. 경매 시 배당신청

 

살던 집이 경매에 넘어갔을 때, 전세권설정을 한 임차인은 배당신청을 할 필요가 없습니다.

해당 부동산의 등기부등본에 내역이 기록되어 있기 때문에 법원에서 알아서 챙겨줍니다.

 

하지만, 확정일자를 받은 임차인은 다릅니다.

본인의 보증금에 대해 직접 배당신청을 하지 않으면 낙찰대금을 분배할 때 제외됩니다.

임차인의 주의가 필요한 부분이죠.

 

단 하나!

유일하게 배당신청을 하지 않아도 되는 임차인이 존재하는데요.

 

본인이 직접 경매에 넘긴 임차인의 경우에는 법원에서 해당 임차인의 존재를 이미 알고 있죠.

이 경우에는 배당신청을 하지 않아도 됩니다.

 

 

5. 보증금 보호 방법

 

전세권설정은 보통 건물에만 하게 됩니다.

때문에, 해당 집이 경매에 넘어갔을 때 건물의 낙찰대금에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

물론, 토지에도 전세권설정을 할 수 있지만요.

일반인들은 잘 모르기도 하고, 또 비용이 두 배로 들기 때문에, 현장에선 토지에까지 전세권설정을 하는 경우가 거의 없습니다.

 

반면, 확정일자를 받은 임차인은 건물과 토지 모두의 낙찰대금에서 우선변제를 주장할 수 있습니다.

 

 

전세권설정 VS 확정일자
어떤 것이 유리할까?

 

 

이 부분은 상황에 따라 다릅니다.

 

간혹, 어떤 이유로 전입신고를 할 수 없는 임차인이 있는데요.

이 경우에는 확정일자 제도로 인한 보호를 받을 수 없습니다.

대항력 자체가 발생하지 않기 때문이죠.

 

때문에, 전입을 할 수 없는 상황이라면 반드시 전세권설정을 해야 합니다.

 

또 한 가지 상황이 있습니다.

상가나 사무실에서 일정금액을 초과하는 임차인입니다.

 

상가나 사무실 같은 업무용 부동산에서도 임차인이 확정일자를 받을 수 있는데요.

 

• 주거용 부동산 : 주택임대차보호법에 따라 보호받습니다.
• 업무용 부동산 : 상가건물임대차보호법에 따라 보호받습니다.

 

상임법은 주임법과 달리 보호 대상을 제한합니다.

상입법에서는 환산보증금 이란 개념이 존재하는데요.

 

[월세X100] 을 한 금액에 보증금을 더한 것이 환산보증금입니다.

 

■ 환산보증금 = [ (월세X100) + 임차보증금 ]

 

이 금액이 지역별로 정한 일정 금액을 초과하면 상임법의 보호를 받을 수 없습니다.

당연히, 확정일자를 받는다 해도 우선변제권이 없죠.

 

때문에, 상가나 사무실에서는 전세권설정이 꼭 필요합니다.

 

 

오늘은, 확정일자와 전세권설정을 비교해서 살펴봤는데요.

이 정도 상식만 있어도 둘의 차이를 확실히 구별할 수 있습니다.

 

후스파파였습니다.