임차인의 보증금 보호를 위한 필수상식 '대항력'

 

오늘은 임차인의 대항력에 대해 알아보겠습니다.

 

대항력이란 단어는 부동산과 관련해서 광범위하게 등장하는데요.

주로, 임차인의 보증금 보호를 설명할 때 등장하는 단어이죠.

 

 

■ 임차인의 대항력이란?

 

임차인은 임대인에게 보증금을 지급합니다.

만기 시에 돌려받고 나와야 하는 돈인데요.

 

살던 중 집이 경매나 공매로 넘어간다면, 임대인이 파산했다는 뜻이기 때문에 순순히 돌려받기 어려워집니다.

 

과거에는 전세권설정을 주로 했습니다.

해당 부동산의 등기부등본에 '보증금을 돌려받을 나의 권리' 를 등기해서 공시하는 것이죠.

 

전세권설정을 하게되면, 경매나 공매 시 상당히 유리해집니다.

낙찰 대금에서 나보다 늦게 공시하거나 공시하지 않은 사람들에 비해 내 돈을 먼저 받을 수 있으니까요.

 

하지만, 전세권설정에는 큰 맹점이 하나 있습니다.

임대인의 협조가 절대적으로 필요하다는 점입니다.

인감증명을 비롯한 여러 서류들을 임대인에게 제출받아야 하구요.

비용도 무시할 수 없죠.

 

이를 보완하기 위해 나온 것이 확정일자 제도입니다.

 

 

임차인이 해당 집에 이사를 들어가며 (점유) 전입신고를 하면 (전입) 대항력이 발생하게 되구요.

대항력이 발생한 상황에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 발동됩니다.

 

 

주의할 것은, 전입과 점유 둘 모두가 계속 유지되어야 한다는 것입니다.

보증금을 완전히 돌려받기 전에 둘 중 하나라도 사라지면 그 순간 임차인의 대항력은 깨지게 됩니다.

 

 

즉, 보증금을 반환받기 전에 이사를 나가거나 전입을 다른 곳으로 옮기게 되면 그 순간 임차인의 대항력은 사라지게 되구요.

우선변제권 역시 사라지게 됩니다.

 

이사를 나가더라도
대항력이 깨지지 않는 방법은?

 

 

피치 못할 사정으로 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 나가야 하는 상황이 생길 수도 있는데요.

이 때에도 대항력을 멀쩡히 유지시킬 방법이 있을까요?

 

두 가지 방법이 있슴니다.

 

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첫째, 직계가족의 전입

 

해당 주택에 임차인의 직계가족이 함께 살고 있는 경우입니다.

 

이럴 경우, 계약서 상의 임차인 본인이 이사를 나가더라도 가족간 특례로 인해 임차인의 대항력이 사라지지 않고 계속 유지됩니다.

단, 임차인이 이사하기 전에 직계가족의 전입이 먼저 이루어져야 합니다.

 

반대의 순서로 한다면,

임차인이 이사하는 순간 대항력이 깨지게 되며 직계가족의 전입은 소용 없게 됩니다.

 

 

둘째, 임차권 등기

 

두 번째 방법은 임차권을 등기하는 것입니다.

 

임차권 등기는 임대인과 임차인이 서로 협의하여 만기 전에도 할 수 있는데요.

단, 만기 전에는 임대인 협조가 잘 안되기 때문에 실제로는 하는 경우가 거의 없죠.

 

하지만, 만기 이후라면 얘기가 달라집니다.

 

간혹, 만기 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생하는데요.

이때에는 임대인의 협조 없이 법원의 도움을 받아서 임차인이 직접 임차권을 등기할 수 있습니다.

 

이걸, 임차권 등기명령 제도 라고 하죠.

 

때문에, 만기 전에는 가족을 전입시키는 방법을 많이 사용하며, 만기 후에는 임차권 등기명령 제도를 많이 활용합니다.

 

 

임차인의 보증금 보호
'대항력' 에서 부터 출발합니다!

 

 

임차인의 보증금 보호를 위한 장치는 여러가지 방법이 있습니다.

그 중 가장 중요한 것이 대항력이죠.

 

보증금을 안전하게 지키기 위해 가장 먼저 알아야 할 단어입니다.

 

후스파파였습니다!