전대차 계약시 임대인은 전차인을 어떻게 통제할 수 있을까?

 

지난 글에서 전대차 계약에 대한 기본적인 상식을 살펴봤는데요.

 

전차인은 전대인 (임차인) 과 계약을 체결했죠.

부동산의 주인인 임대인과는 직접적인 계약관계로 얽혀있지 않습니다.

 

그렇다면 임대인은 전차인을 통제하지 못하는 것일까요?

오늘은, 전차인에 대해 임대인이 갖고 있는 권리 세 가지를 살펴보도록 하겠습니다.

 

• 지난 글 : 전대차 계약에 대한 기본상식!
• 오늘 글 : 전차인을 통제할 수 있는 임대인의 세 가지 권리!
• 다음 글 : 임차인이 퇴실하면 전차인도 반드시 퇴실해야 할까?

 

전대차 계약에 대한 규정은 임대차보호법이 아닌 민법에 있다고 지난 시간에 설명드렸죠?

오늘 주제는 민법 제630조에 규정되어 있습니다.

 

 

하지만, 말이 좀 어렵네요.

법조항은 친절하지 않습니다.

 

'전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다.'

 

이 말은 어떤 뜻일까요?

 

판례나 여러가지 해석을 보면 크게 세 가지로 나눠집니다.

 

 

첫째, 임대인의 관리권

 

첫 번째는 임대인의 관리권입니다.

전차인은 임차인과 계약했을 뿐 임대인과는 직접적인 계약 관계로 얽혀있지 않습니다.

하지만, 건물을 관리하기 위한 임대인의 정당한 통제에는 따라야 합니다.

 

주변의 다른 세입자로부터 민원이 들어오지 않도록 해야 하며, 주차나 분리수거 또는 위험물 적치 등 여러 사람이 사용하는 해당 건물이 잘 관리될 수 있도록 규칙을 지켜야 하죠.

 

임대인이나 관리인이 이에 대해 정당한 통제를 하려 할때 직접적인 계약관계가 없음을 이유로 거부할 수 없습니다.

 

 

둘째, 임대인의 손해배상 요구권

 

전차인의 고의나 과실로 임대인 측에 손해가 발생할 수도 있습니다.

예를 들면, 화재 등이 있는데요.

 

이 경우 임차인과 전차인은 연대책임을 지는 것이 원칙입니다.

하지만, 전차인이 이렇게 주장할 수도 있겠네요.

 

"건물주님!"

"저는 임차인과 계약을 하고 들어왔으니"

"해당 손해에 대해"

"임차인과 얘기하겠습니다."

"상호간에 직접적인 계약 관계가 없으니"

"건물주께서도 임차인과 얘기하시고"

"저에게 직접 얘기하지 말아주세요!"

 

이렇게 말이죠.

 

받아들여지지 않습니다.

임대인과 전차인은 직접적인 계약 관계가 아니지만, 해당 손해에 대해 임대인에게 책임을 져야 하구요.

임대인은 임차인과 전차인을 상대로 연대해서 책임을 직접 물을 수 있습니다.

 

 

셋째, 임대인의 차임지급 요구권

 

임대인은 임차인에게서 월세를 받습니다.

임차인은 전차인에게서 월세를 받죠.

 

이때, 임차인이 임대인에게 월세를 밀리는 경우도 발생할 수 있는데요.

임차인이 월세를 납부하지 않을 경우, 임대인은 전차인에게 월세를 납부하라고 직접 요구할 수 있을까요?

 

- 정답 : 요구할 수 있다.

 

임차인이 임대인에게 월세를 미납하면, 임대인은 전차인에게 월세 납부를 요청할 수 있습니다.

하지만, 애매한 부분이 있는데요.

 

임차인은 임대인에게 3개월 동안 납부하지 않았습니다.

전차인은 임차인에게 월세를 밀린 적이 없고 꼬박꼬박 납부해 왔죠.

 

이 경우, 임대인은 임차인이 밀린 지난 3개월 동안의 월세를 전차인에게 주장할 수 있을까요?

 

과거에는 주장할 수 있었습니다.

전차인은 밀린 적이 없어 억울할 수 있겠지만 그건 임차인과 전차인의 사정일 뿐, 임대인은 3개월 간 월세를 받지 못했기 때문에 그 기간동안의 월세를 전차인에게 주장할 수 있었죠.

 

하지만, 몇 년 전 판례가 바뀌었습니다.

전차인이 월세를 밀린 적이 없다면, 임대인의 요청이 있었던 해당 월부터만 납부하면 되도록요.

해당 월의 월세를 이미 전차인에게 납부했다면 그 다음 월부터입니다.

 

한 가지 더!

 

임대차 계약의 월세는 100만원입니다.

전대차 계약의 월세는 50만원이구요.

 

이때, 임대인이, 본인에게 직접 월세 납부할 것을 전차인에게 요구한다면 앞으로 전차인은 임대인에게 얼마를 납부해야 할까요?

 

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임대인이 임차인에게 받고 있던 100만원일까요?

아니면, 본인이 임차인에게 내고 있던 50만원일까요?

 

- 정답 : 50만원.

 

임대인에게 위 요구를 받은 전차인은 본인이 임차인 (전대인) 에게 납부해야 하는 50만원 선에서만 납부 책임이 있습니다.

 

 

전대차 계약
임대인의 권리 세 가지!

 

 

 

오늘은, 전대차 계약 관련해서 임대인이 전차인에게 행사할 수 있는 세 가지 권리를 알아보았습니다.

 

다음 시간에는,

임차인이 퇴실할 경우에 대해서 알아볼 차례인데요.

임차인이 퇴실하면 전차인은 무조건 함께 나가야 할까요?

 

이건 케이스 별로 각각 다릅니다.

다음 글에서 계속 알아보도록 하겠습니다.

 

후스파파였습니다.