임차인이 퇴실하면 전차인도 나가야 할까?

 

지난 시간 두 차례에 걸쳐서 전대차계약의 기본적인 사항들과 임대인의 권리에 대해 알아봤는데요.

오늘은 임차인과 전차인의 퇴실에 대한 것을 알아보겠습니다.

 

• 지지난 글 : 전대차 계약에 대한 기본 상식!
• 지난 글 : 전차인을 통제할 수 있는 임대인의 세 가지 권리!
• 오늘 글 : 임차인이 퇴실하면 전차인도 반드시 퇴실해야 할까?

 

임차인이 퇴실하면 전차인도 반드시 퇴실해야 할까?

 

이 문제는 케이스 별로 다릅니다.

전대차 계약에도 여러가지 케이스가 존재하며 케이스 별로 각각 다르기 때문이죠.

 

좀 복잡하게 느껴질 수도 있지만 기본 룰만 알고 있으면 정리가 쉽습니다.

우선, 케이스 별로 하나하나 설명드린 후 마지막에 표를 활용해 정리해 드리겠습니다.

현장에서 상황별로 표에 대입만 하면 결과를 바로 알 수 있도록요.

 

 

지난 시간에도 말씀드렸지만, 법조항은 친절하지 않습니다.

지금부터 케이스 별로 정리해 볼까요?

 

 

첫째, 임대인의 동의 없는 전대차

 

임대인의 동의를 얻지 못한 전대차 계약이라면, 임차인 퇴실 시 전차인도 무조건 함께 퇴실해야 합니다.

예외가 있을 수 없죠.

 

단, 계약 시에 임대인의 명백한 반대가 없었던 상황에서 공간의 일부만을 전대차 한 경우라면 법률 상 유효이지만, 실무에서는 보기 어렵습니다.

대부분의 임대차 계약서에는 '임대인의 동의 없는 전대차계약을 금지한다.' 라는 조항이 들어가 있으니까요.

 

계약 시부터 명백한 반대가 있었기 때문에, 임대인의 별도 동의를 얻지 못한 전차인이라면 임차인이 퇴실할 때 그 사유를 불문하고 무조건 함께 퇴실해야 합니다.

 

이제부터는, 임대인의 동의를 받은 상황이라 가정하고 설명하겠습니다.

 

 

둘째, 기간 만료로 인한 임대차 종료

 

이번에는 임대인의 동의를 받은 전대차계약입니다.

 

전대차계약은 임대차계약이 존재한다는 것을 전제로 합니다.

그리고, 전차인은 임차인의 임대차 계약기간을 확인하고 전차인으로 들어오게 되죠.

 

때문에, 임대인의 동의를 받은 전차인이라 하더라도 임대차계약이 이상없이 종료되고 연장되지 않는다면 퇴실해야 합니다.

 

단, 예외가 하나 있는데요.

 

상가나 사무실에서 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해서 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

(상가건물임대차보호법 제13조 2항)

 

하지만, 현실에서는 좀 애매한 부분이 있습니다.

'대위' 라는 것은 권리가 있는 사람을 대신해서 무언가를 행사한다는 뜻인데요.

임차인이 본인의 계약갱신요구 권한을 포기했을 때에도 전차인이 임차인을 대위할 수 있는지에 대해서는 불가능하다는 의견이 많습니다.

 

더욱이, 위 조항은 임차인이 빌린 공간 전체를 다시 전대차 했을 경우에 해당되구요.

임차인과 전차인이 한 공간 안에서 공존하는 상황!

즉, 일부만 전대했을 경우에는 불가능한 조항입니다.

 

현실에서는 대부분 임차인과 전차인이 공간을 함께 사용하는 '일부사용을 위한 전대차' 이기 때문에 있으니마나 한 조항이라고 보셔야 하겠네요.

 

결론적으로,

임대인의 동의를 받고 입주한 전차인이라 하더라도 임대차계약이 이상없이 종료된 후 연장되지 않는다면, 전차인은 임차인과 함께 퇴실해야 합니다.

 

 

셋째, 기간 만료 전 협의로 인한 임대차계약 종료

 

전차인은 임차인의 잔여 임대차기간을 확인한 후 임대인의 동의를 얻어 들어왔습니다.

하지만, 계약기간 만료 전에 임대차계약이 종료되는 상황이 발생할 수도 있죠.

 

예를 들어,

임대차계약의 잔여기간이 10개월 남은 것을 확인하고 전차인이 들어왔습니다.

하지만, 3개월 뒤 임대인과 임차인이 서로 협의해서 임대차계약을 종료시켜 버립니다.

그리고, 전차인에게 함께 퇴실할 것을 요구합니다.

 

이런 경우에서의 전차인은 상당히 억울할 수 있겠네요.

 

때문에, 이 경우에는 법에서 전차인을 보호해 줍니다.

퇴실하지 않아도 되는데요.

 

단, 이 경우에도 예외는 있습니다.

해당 공간의 일부만을 사용하고 있던 전차인은 이 경우에도 임차인과 함께 퇴실해야 합니다.

 

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이유를 알아볼까요?

 

자, 해당 공간은 물리적으로 나뉘어 있는 것이 아닙니다.

하나의 공간 안에서 임차인과 전차인이 함께 생활하고 있었을 뿐이죠.

대부분은 공간을 반반 나눠 사용합니다.

 

이 상황에서 임차인이 퇴실하는데 전차인만 그냥 있어도 된다면 어떨까요?

임대인의 재산권을 심각하게 침해하는 현상이 발생합니다.

전차인은 아주 적은 월세를 부담하며 해당 공간의 절반 정도만 사용하고 있었을 테니까요.

 

임대인은 임차인과 전차인의 부탁에 의해 전대동의를 해주었는데요.

편의를 봐주려던 것이 오히려 재산상의 손실로 이어지게 됩니다.

 

때문에, 이런 경우 법에서는

보호가치가 더 큰 임대인을 보호하게 됩니다.

 

즉, 공간의 일부만을 사용하고 있는 전차인은 임대인의 동의를 받고 들어왔다 해도 임차인이 퇴실할 경우 무조건 함께 퇴실해야 합니다.

 

 

위 내용을 표로 정리하면 이렇게 됩니다.

제 강의에서 사용하기 위해 민법의 관련 내용을 정리해 직접 표로 만들어 본 것인데요.

 

임대차계약이 종료될 경우 전차인도 함께 퇴실해야 하는지?

여기에 대해서는 각각의 상황에 따라 위 표에 대입하면 바로 답을 아실 수 있습니다.

 

후스파파였습니다.