임대인이 변경되면 임차인은 계약을 해지할 수 있을까?

 

지난 글에 이어 임대인이 변경되는 경우의 임대차 상식 하나를 더 보겠습니다.

내용을 정리해 볼까요?

 

• 임차인 인수조건으로 부동산 매매계약이 이루어집니다.
• 매도인은 임차보증금 만큼을 덜 받고 매수인에게 소유권을 넘겨줍니다.
• 하지만, 소유자가 바뀐 것을 통보받은 임차인은 임대차계약 해지를 주장합니다.
• 그리고, 이전 임대인인 매도인을 상대로 보증금 반환을 요구합니다.
• 매도인에게 임차인의 보증금을 반환할 의무가 있을까요?

 

자, 여러분은 어떻게 생각하시나요?

 

임차인은 임대인이 변경된 것을 이유로 임대차계약 해지를 주장하고 전 임대인이었던 매도인에게 보증금 반환을 주장할 수 있을까요?

 

■ 정답 : 주장할 수 있다!

 

자, 먼저 생각해 볼 것이 있습니다.

 

'매매계약' 과 '임대차계약' 은 서로 다른 계약이라는 점입니다.

계약의 당사자 역시 서로 다른 사람입니다.

 

임대차계약의 당사자인 임차인의 동의 없이, 매도인과 매수인 둘만의 약정으로, 임차인을 승계한다는 것이 가능한 일일까요?

임대차계약 당사자인 임차인도 모르는 임대차계약 인수가 가능할까요?

 

전혀 가능하지 않습니다.

계약 상대방의 동의 없이 마음대로 당사자를 바꿀 수는 없기 때문입니다.

 

임대차계약 역시 계약의 일종입니다.

계약은 상대방에 대한 신뢰를 기본 전제로 성립되구요.

 

'저 사람이 나에게 이상없이 보증금을 반환할 수 있을 것이다!'

 

...라는 믿음을 전제로 임대차계약이 진행되는 것입니다.

그 믿음이 없다면 임차인은 계약을 진행하지 않았을 테니까요.

 

소유자가 바뀐다는 것은 임대인이 바뀐다는 뜻이구요.

임차인 입장에서, 임대인이 바뀌는 것은 계약의 당사자가 변경된다는 뜻입니다.

새로운 임대인에게 같은 믿음이 있을 수도 있지만 아닐 수도 있죠.

 

때문에, 매매계약으로 인해 소유자가 변경될 경우, 임차인에게는 계약을 계속 유지할지 아니면 해지할지에 대해 선택할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

임차인이 계약을 해지하는 쪽으로 결정한다면 보증금 반환채무는 매도인에게 있죠.

애초, 임차인은 매도인에게 보증금을 지급했구요.

계약의 상대방인 임대인이 바뀌는 것을 승낙하지 않았기 때문입니다.

 

물론, 서로 협의 하에 매수인에게 보증금을 돌려받고 퇴실하는 것은 가능합니다.

임차인은 본인의 보증금을 이상없이 반환받기만 하면 되니까요.

 

하지만, 매수인에게 보증금을 반환할 여윳돈이 없거나, 임차인이 매도인에게 직접 반환을 주장한다면, 매도인에게는 임차보증금 반환 책임이 생깁니다.

 

자, 그런데 매매계약 당시 매도인은 매수인에게 임차보증금 만큼을 공제해 줬습니다.

나머지 차액 만큼만 지급받고 소유권을 넘겨준 상황이죠.

 

매도인은 어떻게 해야 할까요?

이럴 경우, 매도인은 매수인에게 공제했던 임대차보증금 만큼의 잔금을 추가로 요구할 수 있습니다.

 

이런 상황이 발생하지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

 

매매계약 체결 시, 임차인의 승낙을 반드시 받아야 합니다.

 

매매계약으로 인해 임대인이 변경된다는 사실을 통보하고 해당 임대차계약을 계속 유지할지에 대해 먼저 물어봐야 합니다.

 

승낙은 꼭 서면이 아니어도 됩니다.

전화통화 녹음이나 문자메세지로 나눈 대화내용 모두 가능합니다.

 

임차인의 승낙을 받지 못한 경우라면, 임차인은 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 해당 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

때문에, 부동산 매매 중개를 주 업으로 하는 공인중개사 분들은 유의하실 필요가 있습니다.

추후 분쟁이 발생한다면 상당히 머리가 아파질 수 있으니까요.

 

임차인을 끼고 매매계약을 중개한다면, 중간에 반드시 임차인에게 통보해 주고, 임차인의 의사를 확인한 뒤 매매대금 지급 방법을 결정하셔야 합니다.

 

여기서 잠깐!

'상당한 기간' 이란 어느 정도를 얘기하는 것일까요?

 

정확한 기간까지 법률에 정해져 있지는 않습니다.

판례에 의하면, 3개월 이내 정도로 보시면 되는데요.

기간에 대해서는 상황에 따라, 세부 정황에 따라, 약간 다른 판결이 나올 수도 있습니다.

 

 

오늘 내용 잘 확인하시고 모두 안전한 거래 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!