작년에 언론에 나왔던 내용입니다.
제 유튜브 채널에서도 한 번 다루었던 주제인데요.
부동산 거래에 관한 주요 상식 한가지를 몰라 매도인이 수억원을 손해보게 된 케이스였죠.
이건, 계약서를 올바르게 작성하는 것과는 다른 문제입니다.
매매계약서의 조항과는 전혀 다른 별개의 상황 때문에 발생하는 일이죠.
부동산을 소유하신 분들은 오늘 글을 꼭 끝까지 살펴보시기 바랍니다.
전세를 낀 아파트 매매계약에서 있었던 일입니다.
당시 전세 2천만원의 법인 임차인이 있는 상태로 2억 8천만원에 매매를 했습니다.
매수인이 전세 임차인을 인수하는 조건의 계약이었죠.
- 매매대금 : 2억 8천만원
- 전세보증금 : 2억원
- 매수인의 실제 지급액 : 2억원
이런 식으로 전세를 끼고 매도하는 경우가 실무에선 많이 발생합니다.
문제는, 임차인의 만기 시점에서 발생했는데요.
부동산 시세가 하락하며 갭투자를 했던 현재의 소유자가 (매수인) 임차인에게 보증금을 반환하지 못하게 됩니다.
이에, 임차인은 보증보험을 통해 2억원의 전세보증금을 회수했구요.
보증보험에서는 임대인을 향해 구상권 청구소송을 냈습니다.
그런데, 현재 소유자인 매수인이 아닌 매도인에게 반환 소송을 제기했죠.
매수인에게는 상환 능력이 없다고 판단했기 때문에 매도인에게 대신 소송을 제기한 것입니다.
재판에서 매도인은 위와 같이 주장합니다.
사실, 이 주장이 현실적고 상식에도 부합되는데요.
법원은 전혀 다른 판결을 하게 됩니다.
전 소유자였던 매도인에게 2억원의 보증금 배상책임이 있다고 판단한 것입니다.
여기서 주목해야 하는 점이 있는데요.
임차인이 '법인' 이었다는 점입니다.
원래 이런 케이스에서는 매도인에게 보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다.
하지만, 임차인이 법인일 경우에는 얘기가 달라집니다.
이유를 알려면 주택임대차보호법 제3조 를 봐야 하는데요.
주임법 제 3조에서 규정하고 있는 것은 크게 두 가지 입니다.
첫째, 임차인의 대항력
둘째, 매수인의 매도인 지위 승계
임차인은 전입과 점유를 통해 대항력을 가질 수 있습니다.
그 대항력은 임대인이 바뀌더라도 그대로 유지되죠.
주택의 양수인은 양도인이 가지고 있던 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 승계하기 때문입니다.
때문에, 임차인을 낀 매매계약에서 임차인이 별 이의를 제기하지 않는다면, 임차인에 대한 보증금 반환채무는 매수인에게 넘어가는 것이 일반적입니다.
매도인은 매매대금에서 보증금 만큼을 공제받고 나머지 금액만 받는 대신 임차보증금 반환채무에서 면책이 되는 것이죠.
이걸, 면책적 채무인수 라고 합니다.
다시 얘기하면, 주임법 제 3조는 이 면책적 채무인수를 규정한 조항이기도 합니다.
하지만, 임차인이 법인일 경우에는 달라집니다.
주임법 상 대부분의 법인은 주임법 3조에서 규정한 대항력을 갖출 수 없습니다.
그러면, 주임법 3조를 그대로 적용해야 하는지에 대해 애매한 상황이 벌어지죠.
즉, 면책적 채무인수를 적용해야 하는지 병존적 채무인수를 적용해야 하는지가 애매해지는 것인데요.
이렇게 둘 중 어떤 것을 적용해야 하는지 애매한 상황이 발생한다면, 우리나라 법원은 병존적 채무인수가 적용되는 것으로 판단합니다.
정리하자면,
- 주임법 제3조에서는 임차인의 대항력과 양도인의 면책적 채무인수를 규정하고 있다.
- 임차인이 법인일 경우 대부분은 대항력을 갖추지 못한다. (일부 예외는 있다)
- 임차인이 대항력을 갖출수 없는 법인일 경우, 대항력을 전제로 한 주임법 제3조의 나머지 조항 적용이 애매해진다.
- 때문에, 양도인이 면책된다는 (권리와 의무를 승계한다는) 조항을 적용하지 않고 병존적 채무인수가 된다.
임차인이 법인일 경우, 주택 매도인의 보증금 반환채무는 사라지지 않습니다.
매도인과 매수인이 임차인을 인수하는 조건으로 매매계약을 체결했더라도 말이죠.
그건, 매매 당사자 사이의 협의였을 뿐, 임차인이 가진 권리를 침해하지 못합니다.
자, 그럼 임차인이 법인인 이런 상황에서는 매도 자체가 불가능해질까요?
완전한 면책적 채무인수가 되는 방법이 있을까요?
단 한가지 방법이 있습니다.
주택 매매계약을 체결할 때 임차인의 동의를 얻는 방법입니다.
임차인이 법인인 상태의 매매계약에서 매도인의 보증금 반환채무가 면책되는 유일한 방법은 해당 임차인의 승낙 뿐입니다.
매매계약 전에 임차인의 의사를 반드시 확인해야 하구요.
임차법인이 거절한다면 소유자는 매매계약을 중단하는 것이 안전합니다.
훗날, 매수인이 임차인의 보증금을 반환해주지 못하는 상황이 발생하면, 일종의 연대책임을 져야 하기 때문입니다.
면책적 채무인수 Vs 병존적 채무인수
그럼, 2억원을 손해본 매도인은 어떻게 해야 할까요?
해당 부동산을 경매에 넘기던 알아서 해야 합니다.
하지만, 시세가 낮아진 상태이고 매수자가 별도의 돈이 없다면, 손해액인 2억원을 모두 상환받지 못할 수도 있습니다.
사실, 면책적 채무인수와 병존적 채무인수의 개념을 알고 있는 부동산 소유자는 많지 않습니다.
하지만, 법은 모른다고 해서 보호해주지 않습니다.
임차인의 권리 역시 보호되어야 하기 때문이구요.
법에는 법 논리가 따로 있기 때문이죠.
우리가 부동산 공부에 시간과 노력을 투자해야 하는 이유이죠.
오늘 내용 잘 확인하시고 안전한 거래 하시기 바랍니다.
후스파파였습니다.
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