오피스텔에서 전입신고 금지특약을 위반하면 어떻게 될까?

 

오늘 주제는 오피스텔입니다.

 

오피스텔은 실제 사용하는 용도에 따라 주거용으로 보기도 하고 업무용으로 보기도 하죠.

포지션이 애매한 부동산입니다.

 

하지만, 원래부터 애매하진 않았습니다.

 

주거가 가능하도록 원룸형 아파트처럼 생긴 '업무용 오피스텔' 이 등장하며 절세와 탈세 사이에서 왔다갔다 하던 중 과세당국이 지금과 같은 애매한 포지션으로 만들었죠.

애매한 상태여야만 상황에 따라 맞는 세금을 매길 수 있기 때문입니다.

 

오늘은, 우리나라 오피스텔의 간단한 역사를 살펴보며 업무용 오피스텔 계약시 흔하게 넣는 특약인 '전입신고 금지특약' 에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

'오피스 + 호텔' = 오피스텔

 

 

오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어입니다.

 

1985년에 만들어진 마포 성지빌딩이 우리나라 최초의 오피스텔인 것으로 알려져 있는데요.

그 이전까지 존재하던 사무실에 비해서 훨씬 안락하고 독립적인 업무 공간을 만들수 있었죠.

 

그리고, 1995년이 되면서 오피스텔에 바닥난방이 허용됩니다.

지금은 당연하게 생각될 수 있으나 당시에는 획기적인 조치였습니다.

 

2000년을 기점으로 새로운 형태의 오피스텔이 나오게 되는데요.

 

건축물 대장상의 용도는 '업무시설' 이지만 내부는 '원룸형 아파트' 처럼 생긴 오피스텔이 이때부터 만들어지기 시작합니다.

 

업무시설이기 때문에 주택 수에 들어가지 않으면서도 실제로는 주택처럼 사용하기 정말 좋구요.

대부분 역세권에 건설되었기 때문에 젊은 층을 중심으로 인기가 아주 많았습니다.

분양만 하면 완판되는 시기였죠.

 

강남에서 시작된 이런 형태의 오피스텔은 곧 전국으로 퍼져나갔고 젊은 직장인들에겐 새로운 주거의 트랜드로 자리잡게 됩니다.

 

하지만, 이를 불편하게 바라보는 시각도 있었는데요.

 

바로, 과세당국이었죠.

 

 

분명 주거 용도로 사용되고 있지만, 건축물 대장상 업무시설이기 때문에 주택 수에 들어가지 않습니다.

 

1가구 2주택에 걸리지 않으니 사회적인 문제가 대두되었구요.

타 부동산과의 세금 형평성 문제도 생깁니다.

여러 언론들에서도 이 문제를 보도하기 시작합니다.

 

임대인들은 해당 오피스텔을 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로 등록하죠.

임차인이 주거로 사용한다는 것을 알면서도 그냥 임대차계약을 진행합니다.

 

오피스텔 계약에서 흔하게 사용되던 '전입신고 금지특약' 은 이때 만들어졌습니다.

 

'나는 일반임대사업자이다.'

'해당 오피스텔은 업무시설이며'

'계약서를 업무용으로 작성했고'

'임차인이 전입신고를 한 적도 없다.'

 

세금 문제가 발생할 때 오피스텔 주인들은 이렇게 주장합니다.

실제 주거용으로 사용했다는 증거가 없기 때문에 세무당국으로서는 방법이 없었죠.

 

세무당국은 현장을 확인하기로 합니다.

 

침대 등을 확인할 수 있다면 해당 오피스텔이 주거용으로 사용된다는 증거를 확보할 수 있으니까요.

 

하지만, 전혀 효과가 없었죠.

공무원들이 일하는 평일 낮 시간에는 임차인들도 직장에 출근하고 없습니다.

혹시 있더라도 쉽게 문을 열어주지 않습니다.

 

내부를 확인할 방법이 없으니 이 방법은 실패로 돌아갑니다.

 

결국, 세무당국은 손을 놓게 되었고 오피스텔 소유자들은 여기서 한 발 더 나아갑니다.

처음부터 반옵션 상태였기 때문에 쉽게 풀옵션으로 꾸미는 오피스텔들이 생겨났죠.

 

아예 풀옵션 단기임대 방식으로 운영하며 주택 임대로 더 많은 임대수익을 얻게 됩니다.

세무 당국이 손을 놓은 상태였기 때문에 거칠 것이 없었습니다.

 

하지만, 어느 공무원이 발상의 전환을 하게 되는데요.

 

'주택으로 운영했다는 것을'

'꼭 과세당국이 입증해야 할까?'

'일반임대사업자로 운영했다는 것을'

'소유자가 입증하면 안될까?'

 

... 이렇게 말입니다.

그리고, 과세당국에서는 이 아이디어를 채택하게 됩니다.

 

 

오피스텔 임대인은 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로 등록합니다.

그럼, 당연히 사업자등록이 있는 임차인에게 세를 주어야 합니다.

 

임차인은 부가가치세를 별도로 지급하고 세금계산서를 발급받으려 하겠죠.

그래야 임차인이 월세에 대해 경비처리를 할 수 있으며 그게 법률상 당연하기도 하니까요.

 

그렇다면, 임대인은

 

• 임차인에게 부가세를 별도로 받고 세금계산서를 발급한다.
• 국가에 부가가치세 신고와 납부를 한다.

 

당연히 위와 같은 행위를 해야 합니다.

 

현장에선 대 혼란이 일어나게 됩니다.

 

실제 주거용으로 사용하는 임차인에게 월세에 대한 부가가치세를 별도로 받는 임대인도 없었고, 부가가치세 신고와 납부를 하는 임대인도 없었으니까요.

 

이때부터 많은 오피스텔이 양도시 주택으로 간주되기 시작했는데요.

새로운 형태의 오피스텔이 등장한지 한참 세월이 지난 2015년 경부터 발생한 사건입니다.

 

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이때부터,

해당 오피스텔을 주택으로 사용하지 않았다는 것을 소유자가 직접 입증해야만 했구요.

주택으로 세를 주지 않았다고 주장하기 위해서는 아래 서류를 준비해야 합니다.

 

 

당시, 대부분의 임대인들이 위 서류를 제시하지 못해 주택으로 취급되는 패널티를 받게 되었죠.

 

 

위에서 말씀드린대로 당시에는 전입신고 금지특약을 많이 걸었는데요.

주거용으로 세를 주면서 그 사실을 걸리지 않게끔 하기 위해 임차인을 압박하는 용도의 특약입니다.

 

 

하지만, 임대인 몰래 전입신고를 하는 임차인이 점점 늘어나게 되었고 임대인과 임차인 사이에서 손해배상 소송들이 발생합니다.

 

그 손해배상 소송에서는 임대인들이 패소하게 되죠.

 

이유를 알아보려면 위 특약을 나눠서 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

일단, 전입신고를 금지한다는 것 자체가 넌센스입니다.

전입신고는 임대인의 허락이나 동의가 필요하지 않으니까요.

 

뒷 부분도 사회상규에 위배되기 때문에 무효입니다.

 

즉, 임차인의 전입신고로 인해 해당 오피스텔이 주거용으로 판단되고 임대인에게 세무상의 불이익이 발생하더라도 그건 임대인이 감수해야 합니다.

 

일반임대사업자를 내게 되면 부가가치세를 환급받습니다.

세무적으로 기타 여러가지 혜택도 있구요.

 

대신, 임대인은 해당 부동산을 '업무용' 으로 사용할 임대인에게만 세를 놓아야 합니다.

일반임대사업자는 그걸 전제로 세금혜택을 받을 수 있는 것입니다.

 

세무당국과의 약속을 어긴 것은 애초부터 임대인인 것이죠.

과세당국은 약속을 어긴 소유자에게 주었던 혜택을 철회하는 것 뿐이구요.

 

 

이제 오피스텔 임대인들이 불안해 집니다.

 

업무용으로 사용한다는 임차인에게 세를 주었지만, 그 임차인이 사업자등록을 하지 않고 주거로 사용하며 전입신고를 할 수도 있으니까요.

 

임차인이 사업자등록 안하는 것을 강제할 방법도 없고, 주민센터에서 전입신고 하는 것을 막을 방법도 없습니다.

 

하지만, 정상적인 절차를 거친 임대인이라면 불안해 할 필요 없습니다.

'임차인이 주거용으로 사용했다' 는 사실 하나만으로 임대인에게 불이익을 주는 것은 아니기 때문이죠.

절차와 약속을 지킨 임대인은 항변할 수 있습니다.

 

• 계약서를 업무용 임대차 계약으로 작성한다.
• 월세에 대한 부가가치세를 별도로 받는다.
• 임차인에게 세금계산서를 발급한다.
• 시기에 맞춰 부가세 신고와 납부를 성실하게 한다.

 

위 네 가지 조건을 모두 충족한 임대인은, 임차인이 주거용으로 사용해 세무당국에 적발되더라도 항변할 수 있습니다.

 

임차인이 사업자등록을 내지 않는다면 세금계산서는 어떻게 발급할까요?

 

이런 경우에는 주민등록번호로 발급하면 됩니다.

 

 

오피스텔의 전입신고 금지특약
유효? Vs 무효?

 

 

건축물대장 상 업무시설인 오피스텔을 임대하고 계신 일반임대사업자라면 꼭 알고 계셔야 하는 내용입니다.

물론, 맨 위에서 설명드린 오피스텔의 역사까지는 모르셔도 되는데요.

이왕이면 알고 보시는게 더 재미있겠죠!

 

오늘은, 오피스텔의 전입신고 금지특약에 대해 살펴봤습니다.

모두 안전한 거래 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다.