상가 권리금 회수기회는 어떤 방식으로 보장받는 것일까?

 
오늘은 상가 권리금 회수기회에 대해 알아보도록 하겠습니다.
 
몇년 전, 상가건물임대차보호법이 개정되면서 임차인의 권리금 회수기회 보장이 명문화 되었는데요.
세부적인 데이터가 없기 때문에 아직 현장에선 분쟁이 많습니다.
 

• 이번 글 : 상가 권리금 회수기회는 어떤 방식으로 보장되는 것일까?
• 다음 글 : 권리금 회수기회를 박탈당하는 것은 어떤 이유 때문일까?
• 그 다음 글 : 10년 경과한 상가에도 권리금 회수기회가 보장될까?

 
차례대로 하나씩 살펴보겠습니다.
 

 
 

첫째, 임대인은 임차인이 데려온 신규 임차인에게 직접 보증금을 요구하거나 수령할 수 없다.

 
현장에서 흔한 상황은 아니지만 생기지 말라는 법도 없습니다.
세상은 넓고 특이한 사고방식의 사람은 분명 존재하니까요.
신축 상가에서는 임차인에게 바닥권리금을 직접 받는 임대인도 존재하는 세상입니다.
 
좀 황당한 상황이긴 하지만 분명히 법률에 규정되어 있습니다.
 
 

둘째, 임차인이 데려온 신규 임차인이 해당 임차인에게 권리금 주려는 것을 막을 수 없다.

 
임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 심각했다면, 만기시 권리금 회수를 방해하는 임대인도 존재합니다.
 
'내 건물에서는 절대로 권리금을 인정할 수 없다!'
 
이렇게 말입니다.
 
경우에 따라서는 임대차계약 시 특약으로 들어가기도 하는데요.
이건 이유가 있습니다.
 
장사가 잘 안되거나 주변 상권이 망한다면 임차인은 권리금을 회수하기 힘들어 지는데요.
이때, 그 권리금을 임대인에게 주장하는 임차인이 간혹 있습니다.
 
당연히 맞지 않는 주장이지만 임대인 입장에서는 많이 당혹스럽죠.
막무가내로 나오는 사람은 말이 통하지 않으니까요.
 
사실, 임차인도 알면서 그러는 것입니다.
얼마라도 챙길 방법이 있으면 좋고 아니면 그만이니까요.
 
이런 상황을 경험해본 임대인은 위와 같은 내용의 특약을 요구하기도 하죠.
하지만, 현재 시점에서는 분명 무효인 특약입니다.
 
이제는, 이렇게 바꾸시는 것이 좋습니다.
 
'퇴실 시 임차인은 권리금의 상환이나 권리금 관련 배상을 임대인에게 요구할 수 없다.'
 
 

셋째, 임차인이 데려온 신규임차인에게 부당할 정도의 고액 임차료를 요구할 수 없다.

 
목이 좋고 장사가 잘되는 상가가 있습니다.
권리금을 받고 나가려고 하는데요.
 
임대인이 부당하게 월세를 올리게 되면 새로운 임차인을 구하기가 힘들어집니다.
당연히, 임차인이 권리금을 회수하는 것도 어려워지구요.
 
정확한 규정은 이렇습니다.
 
'임차인이 주선해온 신규임차인에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'
 
하지만, 보증금이나 얼세를 얼만큼 올려야 '현저한 고액의 차임과 보증금' 에 해당되는지는 판단하기 어렵습니다.
 
비슷한 위치의 비슷한 면적이라도 앞 상가와 뒷 상가의 월세는 천지차이일 수 있구요.
위치나 내부상태, 건축년도, 주차가능대수, 건축자재, 층고의 높이...
고려해야 하는 사항이 정말 많고 어떤 기준도 없습니다.
 
때문에, 분명히 법에 명시되어 있지만 아직도 현장에선 분쟁이 많은 부분입니다.
소송에 들어가도 판결이 나오기 전까지는 누구 말이 맞다고 단정할 수 없죠.
 
물론, 해당지역 공인중개사들은 알고 있습니다.
임대인이 새롭게 주장하는 보증금과 임대료가 적정선인지 아닌지를 말입니다.
 
 

넷째, 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.

 
심각하게 문제가 있는 조항입니다.
'정당한 사유' 가 명확하지 않기 때문입니다.
 
물론, 법률 상 '정당한 사유' 가 정해져는 있습니다.
 

• 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우.
• 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우.
• 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우.
• 임대인이 선택한 신규임차인에게 권리금을 받은 경우.

 
세 번째와 네 번째는 명확합니다.
하지만, 첫 번째와 두 번째는 너무 주관적인 개념이죠.
 
관심법에 통달하지 않는 한, 현실적으로 임대인이 주장할 수 없는 조항입니다.
 
여기서 잠깐!
 
여기서 말하는 정당한 사유를 혼동하는 임대인들이 가끔 있습니다.
임대인 본인이 직접 사용하는 경우가 정당한 사유에 해당된다는 것인데요.
 
이건, 주택과 상가에서의 법 규정을 혼동한 것입니다.
 
임대인 본인이나 직계가족이 사용한다는 것은 주택임대차보호법에서 정해놓은 계약갱신 사유 중 하나입니다.
하지만, 상임법에는 해당 조항이 없습니다.
 
상가나 사무실 등 업무용 임대차일 경우, 임대인은 합의를 통해 임차인에게 합당한 보상을 제공해야 합니다.
합의가 되느 않는다면 불가능합니다.
 

 

'상가/사무실'
권리금 회수기회 보장

 
 
 

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지금까지 살펴본 것이 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 상임법 제10조의 4 내용입니다.
 
하지만, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보장하지 않아도 되는 경우가 있는데요.
특정한 상황에서는, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 박탈할 수 있습니다.
 
다음 글에서 계속 살펴보도록 하겠습니다.
 
후스파파였습니다.