손피거래, 이제부터 양도세 폭탄이 떨어집니다.

 

 

손피거래 란?

 

매도인의 손 안에 피 (프리미엄) 을 그대로 남겨주는 거래 방식이란 뜻입니다.

분양권을 거래하는 방식 중 하나로 분양권 투자에서는 필수 상식이죠.

 

최근 손피거래에 대한 유권해석이 바뀌었는데요.

앞으로는 이 손피거래를 잘못하면 양도세 폭탄을 맞게 됩니다.

 

오늘은, 손피거래의 특징과 과거의 양도세 계산 방식을 알아보구요.

새롭게 바뀐 양도세 계산 방식에 대해 알아본 후, 주의사항을 정리하겠습니다.

 

 

매도인의 양도세를 대신 납부해 준다!

 

[분양권의 양도세율]

- 1년 미만 보유 : 77%

- 1년 이상 보유 : 66%

 

 

분양권의 양도세율은 매우 높은데요.

매도인의 양도세를 매수인이 대신 내주는 것이 손피거래의 기본 조건입니다.

 

다운거래와는 다르기 때문에 위법이 아니구요.

매도자 우위 시장에서 많이 발생합니다.

 

 

예를 하나 들어볼까요?

 

분양가 10억원이었던 분양권 시세가 올라 15억원에 거래되고 있습니다.

1년 이상 보유했다고 가정하면 매도인의 양도세율은 66%가 적용되죠.

 

 

 

시세가 많이 올라 양도차익이 5억원이지만, 실제 매도인에게 남는 것은 생각보다 크지 않네요.

3억 3천만원을 세금으로 내고 나면 매도인에겐 1억 7천만원의 수익만 남게 됩니다.

 

이때, 매도인은 이런 생각을 할 수도 있죠.

 

"다 필요없고,"

"내 손에 정확히"

"2억원만 남으면 좋겠다."

 

이때 하는 거래방식이 손피거래입니다.

매매대금을 12억원으로 낮추는 대신 양도세를 매수인이 대신 납부하도록 하는 것이죠.

 

매매대금이 12억원이니 양도차익은 2억원이 됩니다.

1년 이상 보유했으니 양도세율 66%를 적용해 1억 3200만원의 세금이 나오구요.

이 양도세를 매수인이 매도인 대신 납부하게 됩니다.

 

 

이렇게, 손피거래에서는 매수인이 분양권을 싸게 사는 대신 매도인의 양도세를 부담해 줍니다.

 

하지만, 문제가 하나 발생하죠.

매도인 앞으로 나온 세금을 실제로는 매수인이 냈으니까요.

 

세법 상 매도인은, 매수인이 대납해준 세금 만큼 이득을 본 것이 되구요.

여기에 대한 증여세 이슈가 발생할 수 있습니다.

 

하지만, 손피거래에서는 이걸 양도세 논리로 계산하는데요.

매도 과정에서 발생한 매도인이 이익이기 때문에, 매수인이 대납해 준 양도세도 양도차익으로 보고 여기에 다시 양도세를 계산합니다.

 

1억 3200만원이란 양도세에 대해서 다시 66%의 양도세를 계산하죠.

 

 

 

2차 양도세까지 매수인이 납부하는 손피거래를 표로 정리한 것인데요.

 

자, 15억원 일반거래와 12억원 손피거래를 비교해서 다시 정리해 볼까요?

 

 

 

매도인과 매수인, 모두에게 이득인 것처럼 보입니다.

 

15억원에 일반거래했을 경우와 비교해서,

매도인은 3000만원이 더 남았구요.

매수인은 세금 포함 15억원보다 적은 금액이 들었습니다.

 

물론, 매수인의 매입가가 낮기 때문에 추후 매수인이 매도인 입장이 될 경우에는 양도세가 더 나올 수 있지만 그건 나중 문제입니다.

 

여기서 중요한 것 하나!

 

반응형

 

 

매수인이 대신 내주는 매도인의 양도세는 몇 차례까지 나올까?

 

여태까지는 2차 양도세까지만 나오고 더 이상의 양도세는 나오지 않았습니다.

 

과거, 조세심판원이 '최초 1회에 한해서 양도가액에 합산해야 한다.' 라고 판단했었기 때문인데요.

이번에 이 유권해석이 바뀐 것입니다.

양도세가 0원이 될 때까지 무한 반복되는 것으로요.

 

그럼, 새로 바뀐 방식으로 다시 계산해 볼까요?

 

 

 

이렇게 양도세가 0원이 될 때까지 무한 반복해서 계산하는 것이 이번에 새로 바뀐 손피거래 유권해석입니다.

 

이렇다면 누구도 손피거래를 하기 어렵겠죠.

배보다 배꼽이 더 커지게 되니까요.

 

 

이제, 현장에서는 손피거래가 사라질 듯 합니다.

 

그래도 꼭 손피거래를 해야 한다면 반드시 해야 하는 것이 하나 있는데요.

바로, 무한 반복되는 양도세 계산을 중간에서 끊어내는 것입니다.

특약을 통해서 말이죠.

 

예를 들어

 

- 양도세는 2회차 까지만 매수인이 부담한다.

 

이런 특약을 넣으면, 2회차에 따른 3회차 양도세는 매도인이 납부해야 합니다.

무한 반복의 고리가 끊어지면서 4회차 양도세가 나오지 않게 되죠.

 

 

[변경된 손피거래 방식]

• 기존 2회차까지만 나오던 매도인의 양도세가 앞으로는 무한대로 계산된다.
• 매수인의 양도세 부담 회차를 반드시 협의하여 특약으로 명시해야 한다.
• 2024년 11월 7일 양도분 (잔금지급) 부터 적용.

 

변경된 손피거래의 양도세 계산 방식을 꼭 숙지하시고 피해 없으시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!