부동산 가계약과 가계약금 완전정복 A-Z 까지!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은, 가계약과 가계약금에 대해서 정리를 해보겠습니다.

 

부동산 계약을 진행하다 보면 계약서 작성 전 가계약을 체결하는 경우가 많습니다.

 

하지만, 아직 많은 분들이 가계약에 대해 올바른 이해를 하지 못하고 있는데요.

때문에, 법을 아주 잘 아는 상대방을 만나게 되었을 경우 적게는 수십만원에서 크게는 수천만원까지 손해를 보곤 합니다.

 

 

가계약은 법적 용어가 아닙니다.

 

하지만, 규칙은 정해져 있죠.

분쟁이 워낙 많다보니 판례를 통해 규칙과 논리가 정립되어 있습니다.

물론, 최근에는 일부의 케이스에서 좀 다른 판례들이 나와 혼란을 주기도 하는데요.

 

오늘은 아래 내용들을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

가계약을 완벽하게 이해하기 위한 키포인트는 4가지입니다.

 

• 어떤 경우에 유효한 계약이 되는지?
• 어떤 경우에 무효로 취급되는지?
• 파기되었을 경우 어떤 패널티가 있는지?
• 분쟁을 예방하려면 어떤 특약을 넣어야 하는지?

 

 

가계약이 유효한 계약으로 인정되기 위해선 판례 상 3가지 조건이 필요합니다.

 

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첫째. 물건과 상대방의 특정!

 

우선, 물건과 상대방이 정확히 특정되어야 하는데요.

가계약을 한 임차인은 정해져 있기 때문에 물건만 특정되면 임대인도 당연히 특정됩니다.

 

"중개사님~! OO 아파트 32평형 전세 물건이 나온다면 잡아주세요."

 

가끔 공인중개사 사무실에 이런 요청을 하며 가계약금을 먼저 보내는 고객도 있는데요.

물건과 상대방이 특정되지 않았죠.

 

하지만, 이후 901호가 전세로 나왔습니다.

공인중개사가 해당 임차인에게 연락하고 내용을 설명했다면 어떨까요?

임차인이 해당 물건으로 동의하는 순간 물건은 특정된 것으로 봅니다.

 

건물을 통으로 매매하거나 임차하는 상황이 아니라면 이렇게 주소 뿐만 아니라 호실까지 정확히 특정되어야 합니다.

 

 

둘째, 대금의 확정!

 

두 번째 조건은 대금의 확정입니다.

금액이 정확하게 정해진 상태여야 하죠.

 

• 매매대금 5억원
• 전세 3억원
• 보증금 1억원 / 월세 100만원

 

이런 식으로 확정되어야 합니다.

 

 

셋째, 지급 방법에 대한 협의!

 

마지막, 세 번째 조건은 지급 방법에 대한 협의입니다.

 

• 계약서를 작성하는 날과 계약금 액수
• 중도금이 있을 경우 그 액수와 지급일
• 잔금 액수와 잔금일 또는 입주일

 

이렇게 물건이 정확하게 특정된 상태에서 전체 금액이 정해져 있어야 하구요.

얼마를 언제 지불할지에 대한 협의가 끝나있어야 합니다.

 

이 세 가지가 완성된 상태로 가계약금이 상대방에게 지급되었다면 우리나라 법원에서는 해당 가계약을 유효한 계약으로 인정합니다.

 

하지만, 지급일에 대해서는 약간의 이견이 있는데요.

 

• 다음주 초에 본계약을 작성하며 계약금 OO만원을 지급한다.
• 3월 말일 경 입주한다.

 

이렇게 정확한 날짜가 정해지지 않은 상태라면 어떨까요?

 

특별한 상황이 아니라면 이정도까지는 날짜가 특정된 것으로 봅니다.

하지만, 최대한 구체적이어야 하죠.

 

• 이번 여름 안에 입주하기로 하며 자세한 날짜는 다음에 협의한다.

 

이런 경우라면 날짜가 너무 포괄적이네요.

완성된 것으로 인정되기 어렵습니다.

어느 한쪽에서 파기 의사를 밝혔을 경우 무효로 취급될 가능성이 높죠.

 

앞에서 언급했 듯, 가계약은 법률에 규정되어 있지 않습니다.

 

때문에, 분쟁이 발생했을 경우 법원에서는 민법의 계약 관련 조항을 유추해석하여 판단하는데요.

그 과정에서 구체적인 세부사항이나 담당 판사의 성향에 따라 약간씩의 차이가 발생합니다.

똑같은 사실과 똑같은 증거가 있는 가계약금 반환소송에서도 1심과 2심이 정 반대의 판결을 하는 경우도 종종 발생하구요.

 

때문에, '무조건 이런 판결이 나온다!' 라고 확정하는 것은 어렵죠.

 

사실, 가계약 자체가 문제를 유발하지는 않습니다.

가계약 체결 후 파기되었을 때가 문제이죠.

 

 

가계약이 파기되면 대부분 분쟁으로 이어집니다.

양 당사자의 이해관계가 완전히 다르니까요.

 

가끔은 누구도 생각지 못한 재판 결과가 나오기도 하는데요.

실제 판례를 하나 보겠습니다.

매매 계약에서의 가계약 파기와 관련해 아주 유명한 판결입니다.

 

 

매도인의 해약금 추가지급 소송

 

매매대금을 10억원으로 약정한 토지 매매계약이 있었는데요.

계약금과 잔금, 지급기일까지 모두 정한 후 매수인이 매도인에게 가계약금 1000만원을 송금했습니다.

협의내용을 간단히 기재한 가계약서도 작성했구요.

 

며칠 뒤, 매수인이 가계약금을 포기하겠다며 파기 의사를 밝혔는데요.

매도인은 추가 계약금 9000만원을 요구합니다.

매수인은 당연히 거절했고, 매도인은 매수인을 상대로 9000만원 추가 지급에 대한 소송에 들어갔죠.

 

일반적인 상식으로는 이미 지급한 가계약금만 포기하면 된다고 생각할 수 있는데요.

법원의 판단은 전혀 달랐습니다.

 

 

법원의 판단!

 

"매수인은 매도인에게 계약금으로 약정한 1억원을 지급할 의무가 있으므로 9000만원을 추가 지급해야 한다."

 

법원은 이렇게 판결했습니다.

매수인이 매도인에게 9000만원을 추가로 지급해야 한다는 것인데요.

법원은 왜 이렇게 판결했을까요?

 

"당사자 사이에"

"다른 약정이 없었더라면"

"계약금은 해약금으로 본다!"

 

민법 상 계약에 관한 논리입니다.

 

위 계약에서는 물건이 특정되었고, 대금이 확정되었으며, 지급방법에 대한 협의가 끝나 있었습니다.

'가계약서' 가 있었기 때문에 협의내용을 증명하기도 너무 쉬웠구요.

 

즉, 위 가계약은 적법하게 성립된 계약이고

이 상황에서의 계약금은 이미 건너간 가계약금 1000만원이 아니라 계약금으로 약정한 1억원이라는 것이죠.

때문에, 해약금은 1억원이 됩니다.

 

1000만원은 이미 지불했기 때문에, 9000만원의 해약금을 추가로 지급해야 하는 것이죠.

 

위 판례는 가계약과 관련해서 아주 중요한 판례입니다.

이후의 판례들도 위 판례를 준용하기 때문입니다.

 

하지만, 최근에 임대차 계약에서 좀 다른 판결이 나오고 있는데요.

 

2022년 대법원 판례를 하나 보겠습니다.

 

 

첫 번째 사례와 흡사한 내용입니다.

다른 점이 있다면 매매계약이 아닌 임대차 계약이란 점 뿐이네요.

 

위 사건에서는 1심과 2심 모두 임차인이 패소했습니다.

임대인은 가계약금을 돌려줄 의무가 없다고 판시했는데요.

대법원에서 반전이 생겼습니다.

 

"당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한... 가계약금이 몰취되는 것으로 볼 수 없다!"

 

대법원에서 이렇게 임차인의 손을 들어준 것입니다.

임대인에게 가계약금 300만원을 반환하라고 판결했죠.

 

이 판결에는 많은 반박이 있었습니다.

 

여태까지 일관적이었던 법원의 입장을 완전히 무시함을 물론, 1심과 2심의 일관된 판결도 모두 부정했으니까요.

 

하지만, 대법원 판결은 막강한 영향력이 있습니다.

적어도, 임대차 계약에서 만큼은 이 판례가 준용될 테니까요.

 

여기서 큰 문제가 하나 발생합니다.

 

임대차 계약과 관련된 가계약금 반환소송에서 정 반대의 판결이 동시에 나오고 있는 상황이니까요.

 

가계약은 그대로 진행되면 문제가 발생하지 않습니다.

파기될 경우 분쟁이 발생하는데요.

대부분은 임차인의 단순변심인 경우가 많죠.

 

임차인 입장에서는 본인에게 유리한 최신 판례가 존재합니다.

임대인 입장에서도 본인에게 유리한 최신 판레가 있죠.

 

같은 상황에서도 돌려줘야 한다는 판례와 돌려줄 의무가 없다는 판례가 동시에 존재합니다.

그리고, 가계약이 파기된 후 임대인과 임차인 모두 공인중개사에게 해결을 요구하죠.

양쪽 모두에게 유리한 최신 판례가 둘 다 존재하니까요.

 

정 반대의 판결을 한 것은 우리 공인중개사가 아님에도 본인에게 유리한 입장을 보이면 양쪽 모두 공인중개사를 공격합니다.

현장에선 누구 편도 들 수 없기 때문에 중개한 공인중개사는 곤경에 처하게 됩니다.

 

이 상황을 해결할 방법이 있을까요?

 

해결은 불가능하지만 미연에 방지할 수는 있습니다. 특약을 활용해서요.

 

어느 쪽의 판결이건 판결문에는 항상 아래의 문구가 들어갑니다.

 

"당사자 간에 해약금에 대한 별도의 약정이 없는 한..."

 

즉, 가계약을 진행할 당시 해약금에 대한 약정을 해주면 되는 것입니다.

 

우리 공인중개사가 현장에서 가계약을 진행할 때는 계약의 중요하상을 간단하게 정리해 문자메세지나 카카오톡으로 양 상대방에게 전송합니다.

그 이후에 가계약금을 입금하게 되는데요.

이때, 반드시 해약금 약정을 추가해 주어야 합니다.

 

• 계약금 중 일부인 OO 만원을 입금하는 것으로 본 계약은 유효하게 성립되며 파기시의 해약금은 기 지급된 OO만원 (또는 가계약금) 으로 한다.

 

문구는 이 정도로 충분합니다.

파기시 해약금에 대해서 일반적인 상식에도 맞구요.

양 당사자 모두에게 가장 공평한 문구이기도 하죠.

 

물론, 해약금에 대해서는 당사자의 협의에 따라 조금씩 달라지는 것도 허용됩니다.

 

• 임차인의 전세대출이 불가능할 경우, 임대인은 가계약금 전액을 반환하기로 한다.
• 임차인이 파기할 경우, 임대인은 가계약금의 50%를 임차인에게 반환하기로 한다.

 

이런 약정들도 유효입니다.

 

가계약과 가계약금
돌려받을 수 있다 Vs 없다

 

 

가계약에 대해서는 법률에 정해진 조항이 딱히 없습니다.

때문에, 분쟁이 발생하고 재판으로까지 이어진다면, 세부적인 내용과 담당 판사의 성향, 시대적인 분위기에 따라 전혀 예상치 못한 판결이 나올 수도 있죠.

 

하지만, 법원에서는 당사자의 약정을 최우선으로 인정합니다.

 

가계약 파기 시의 혼란과 분쟁을 방지하기 위해서 우리 공인중개사가 해약금 특약을 반드시 사용해야 하는 이유입니다.

분쟁 방지가 목적이지만, 우리 공인중개사 스스로를 지키기 위한 특약이기도 합니다.

 

후스파파였습니다.