[담보신탁 부동산] 01. 왜 중개사고가 많이 발생할까?

 

 

우리 공인중개사들이 계약을 진행할 때 신탁등기 되어있는 부동산을 종종 보게 됩니다.

주의가 필요한 이유는 이 신탁부동산에서 중개사고가 많이 발생하기 때문이죠.

 

임대차 계약에서 중개사고가 많이 발생하는 파트는 아래 세 가지 입니다.

 

• 대리인 계약
• 다세대주택 전세계약
• 담보신탁 부동산

 

부동산 신탁에는 여러 종류가 있습니다.

그 중 현장에서 가장 많은 사고가 발생하는 것이 바로 담보신탁입니다.

 

오늘부터 세 차례에 걸쳐 부동산 담보신탁에 대해 알아보며

 

• 담보신탁 부동산이 왜 위험한지?
• 계약을 어떻게 진행해야 안전한지?
• 기타, 주의사항에는 어떤 것이 있는지?

 

차례대로 알아보겠습니다.

 

 

■ 부동산 담보신탁이란?

 

부동산 담보신탁이란, 말 그대로 어떤 신탁계약을 맺으며 부동산을 담보로 제공하는 것인데요.

해당 내용은 등기부등본 갑구에 등기됩니다.

 

 

- 위탁자 : 신탁을 맡긴 사람 (원래의 소유자)

- 수탁자 : 신탁을 받은 사람 (신탁회사)

 

 

부동산의 소유자가 신탁회사에 본인 부동산에 대한 일정 권리를 넘깁니다.

보통은 소유권까지 넘어가죠.

 

신탁회사에서는 그 대가로 위탁자에게 해당 부동산과 관련된 수익증서를 발급해 주는데요.

위탁자는 그 수익증서를 은행에 담보로 제공하며 자금을 대출받습니다.

(은행은 꼭 1군 은행이 아닌 기타 금융권일 수도 있습니다.)

 

즉, 부동산 담보신탁은 우회적인 담보대출이다!

 

이렇게 이해하시면 됩니다.

 

일반적인 담보대출은 근저당권을 설정합니다.

그럼, 해당 부동산의 등기부등본 을구에 채권최고액이 설정되죠.

 

하지만, 신탁은 등기부등본의 갑구에 표시됩니다.

소유권 자체가 수탁자인 신탁회사로 넘어가기 때문입니다.

 

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■ 일반 담보대출과 다른 점은?

 

담보신탁을 통한 대출과 근저당권을 활용한 대출은 근본적인 차이가 있습니다.

 

첫째, 법적인 소유권 자체가 수탁자인 신탁회사로 넘어갑니다.

 

물론, 현실에서는 원래의 소유자였던 위탁자가 해당 부동산을 계속 관리합니다.

하지만, 신탁등기가 이루어진 이상 법적으로는 더이상 소유권을 행사할 수 없죠.

대출을 받으며 진행한 신탁계약에 따라 수탁자인 신탁회사로 소유권이 넘어갔으니까요.

 

원 소유자였던 위탁자는 이제부터 해당 부동산과 관련된 여러 행위들을 수탁자의 동의 없이 할 수 없습니다.

어떤 행위들을 할 수 없는지는 신탁계약에 따라 다르구요.

그 자세한 계약 내용은 신탁원부를 발급받아야 확인 가능합니다.

 

둘째, 대출 금액이 등기부등본에 표시되지 않습니다.

 

이 부분이 가장 문제가 됩니다.

담보신탁을 잘 모르는 공인중개사들은 해당 부동산이 무융자라고 착각할 수 있으니까요.

 

등기부등본 갑구에 신탁에 대한 내용이 기재되어 있을 뿐 을구는 깨끗합니다.

때문에, 정확한 확인 없이 전세나 보증금이 많은 임대차계약을 진행했다가 손해배상 소송에 휘말리는 경우가 많습니다.

 

담보신탁은 우회적인 담보대출입니다.

반드시, 임차인보다 선순위인 채권이 존재하구요.

그 자세한 내용 역시 신탁원부를 발급받아야만 확인 가능합니다.

 

 

■ 왜 담보신탁을 활용할까?

 

의문이 하나 생길 수 있습니다.

근저당권이라는 제도가 분명히 있는데도 불구하고 원 소유자는 왜 담보신탁이란 방식을 택했을까요?

 

정답은, 대출금이 더 많이 나오기 때문입니다.

 

일반적인 부동산 담보대출은 여러가지 제약을 받습니다.

특히 주택이라면 정책적으로 여러 규제들이 존재하죠.

담보신탁이란 방법으로 우회하면 이런 규제들을 상당수 피할 수 있게 됩니다.

 

물론, 부동산 가격이 폭등했던 시기에 지난 정부에서 이 담보신탁 제도에도 규제를 가하려 했는데요.

그럼에도 불구하고 근저당권을 활용한 담보대출 보다는 더 많은 대출이 가능합니다.

 

여기서 추가적으로 알아야 기본 상식이 있는데요.

 

• 근저당권 활용 방식 : 부동산 자체가 담보이다.
• 담보신탁 활용 방식 : 부동산에 관한 수익권이 담보이다.

 

이 두가지 개념을 이해한다면 절반은 이해한 것입니다.

 

 

■ 왜 중개사고가 많을까?

 

첫째는, 임대를 놓는 그 사람이 법적인 소유자가 아니기 때문입니다.

둘째는, 융자가 없다고 착각하기 때문이죠.

 

담보신탁 부동산은 분명 안전하게 계약을 진행하는 방법이 존재합니다.

정확히 숙지만 하고 있다면 중개사고가 절대로 발생할 수 없습니다.

 

하지만, 우리 공인중개사의 중개사고와 손해배상 소송에서 정말 많은 부분을 차지하고 있는데요.

담보신탁 부동산의 안전한 중개 절차에 대한 내용이 우리 교육과정에는 없기 때문이죠.

 

다음 글에서는,

담보신탁 부동산의 안전한 계약 진행 절차와 중개사고 예방법에 대해서 알아보겠습니다.