포괄양수도 계약 진행시 필수 주의사항!

 

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 글에서 아래 내용을 살펴봤습니다.

 

• 부동산과 부가가치세 (VAT)
• 부동산의 포괄양수도 계약이란?

 

 

상가나 사무실 또는 업무용 오피스텔 등을 매매할 때 포괄양수도 방식을 많이 활용하는데요.

 

1. '부동산' 의 매매가 아닌 '부동산이란 자산을 포함하고 있는 사업체' 를 매매하는 것이다.
2. 부가가치세가 없는 것이 아니라 납부와 환급의 과정이 생략되는 것이다.
3. 매도인과 매수인 사이에 사업의 동일성이 유지되어야 한다.

 

이 세가지 내용 기억하시나요?

 

업무용 부동산 매매에서는 아주 중요한 개념입니다.

포괄양수도로 계약을 진행했지만 결국 인정받지 못하고 부가가치세가 부과되는 경우도 있으니까요.

 

오늘 글에서는

어떤 경우에 포괄양수도가 인정되고 어떤 경우에 인정되지 않는지에 대해 케이스 별로 살펴보겠습니다.

 

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첫 번째 상황!

매도인 (임대사업)  Vs  매수인 (직접사용)

 

매도인은 일반임대사업자를 내고 임대사업을 하고 있습니다.

하지만, 매수인은 음식점으로 직접 사용하길 원합니다.

 

이 경우에는 포괄양수도를 인정받을 수 없죠.

사업의 동일성이 인정되지 않기 때문입니다.

 

 

두 번째 상황!

매도인 (직접사용)  Vs  매수인 (임대사업)

 

매도인은 음식점으로 직접 사용하고 있었습니다.

매수인은 이 상가를 매수해서 임대사업을 하려고 하죠.

 

이 경우에도 사업의 동일성이 인정되지 않기 때문에 포괄양수도를 인정받을 수 없습니다.

 

 

세 번째 상황!

매도인 (직접사용)  Vs  매수인 (직접사용)

 

이번에는 매도인과 매수인 모두 본인 사업에 직접 사용하는 상황입니다.

 

하지만, 업종이 다르네요.

매도인은 음식점으로 사용하고 있었지만 매수인은 그 상가에 미용실을 차리려 합니다.

 

음식점과 미용실은 누가 보더라도 다른 사업이죠.

사업의 동일성이 인정되지 않기 때문에 포괄양수도가 불가능합니다.

 

만약, 매도인이 미용실로 사용하고 있었고, 매수인도 해당 미용실을 인수해서 직접 운영할 계획이라면 어떨까요?

이 경우에는 포괄양수도를 인정받을 수 있습니다.

 

 

네 번째 상황!

매도인 (임대사업)  Vs  매수인 (임대사업)

 

이번에는 둘 다 임대사업용입니다.

업무용 부동산이니 일반임대사업자 이겠네요.

 

이 경우에는 사업의 동일성이 당연히 인정됩니다.

포괄양수도가 성립하죠.

 

하지만, 주의할 점이 하나 있는데요.

 

현재 사용하고 있는 임차인을 명도하고 인수인계하기로 하는 명도특약을 넣고 매매계약을 진행한다면 포괄양수도를 인정받을 수 없습니다.

 

매도인의 임대사업에는 임차인에게 월세를 받을 권리와 보증금을 내어줄 의무가 동시에 있습니다.

하지만, 매수인은 그 권리와 의무를 모두 승계하지 않네요.

 

이렇게, 권리와 의무를 승계하지 않는 계약은 포괄양수도로 인정받지 못합니다.

 

하지만, 실무에서는 명도특약이 있는 경우에도 포괄양수도가 인정되는 상황이 가끔 발생합니다.

때문에, 몇몇 공인중개사 분들은 임차인 명도특약이 있더라도 포괄양수도가 성립한다고 생각하죠.

 

상당히 운이 좋은 케이스일 뿐입니다.

담당 공무원이 잘 모르거나 어떤 이유로 그냥 넘어간 것이니까요.

 

원칙적으로는 포괄양수도가 불가능합니다.

 

간단히 이해할 수 있도록 표로 정리해 볼까요?

 

 

 

 

자, 여기서 우리 공인중개사의 주의사항이 하나 있습니다.

포괄양수도가 가능할 줄 알고 매매계약을 진행했는데 결국 인정되지 않는 경우가 발생할 수 있기 때문이죠.

 

이런 경우를 대비해서, 포괄양수도 계약 시 우리 공인중개사들은 반드시 특약을 하나 넣어주셔야 합니다.

 

"만일, 포괄양수도가 성립하지 않을 경우"

"VAT 는 매수인이 별도로 지급한다."

 

이 특약을 반드시 넣어주셔야 합니다.

 

예를 들어,

매매가액을 5억원으로 정한 업무용 오피스텔이 있습니다.

 

토지분 가액이 3억원이고 건물분 가액이 2억원이라면, 원래 매수인이 매도인에게 지급해야 하는 총 금액은 VAT 포함 5억 2천만원이죠.

그 2천만원의 부가가치세를 생략하기 위해 포괄양수도 방식으로 계약을 진행한 것입니다.

 

어쨌건, 계약서에는 총 금액 5억원으로 표시되어 있을 테구요.

 

하지만, 어떤 이유로 포괄양수도를 인정받지 못하게 된다면 매도인은 VAT 별도라고 주장하게 됩니다.

매수인은 VAT 포함이라고 주장할 테구요.

 

총 금액이 2천만원이나 차이나기 때문에 심각한 분쟁이 발생하게 되고 종종 재판으로까지 이어지며 공인중개사도 엮이게 됩니다.

 

때문에, 업무용 부동산을 포괄양수도 방식으로 매매할 경우에는 위 특약을 넣어주셔야 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.

반드시요!

 

 

 

 

이상, 3편에 걸쳐 부동산과 부가가치세.

그리고, 포괄양수도에 대해 살펴봤네요.

 

후스파파였습니다.