부동산에 대한 부가가치세 (VAT) 필수 상식!

 

 

오늘의 주제는 부가가치세입니다.

부동산 투자에 관심있는 사람이나 중개를 하는 공인중개사 분들이 반드시 이해해야 할 세금이기도 하죠.

 

물론, 자세히 공부할 필요는 없습니다.

세무사가 되는 것이 목적은 아니니까요.

 

우선, 부가가치세의 기본 개념을 먼저 볼까요?

 

 

 

 

상품이나 서비스가 생산되고 유통되는 각각의 과정에는 '부가적인 가치' 발생합니다.

그 부가가치에 대해서 과세하는 세금이 바로 '부가가치세' 이죠.

 

 

부담하는 자와 납부하는 자가 다르다!

 

이런 세금을 간접세라고 하는데요.

세금을 실제 부담하는 것은 소비자이지만 납부 의무는 판매하는 사업자에게 있습니다.

때문에, 사업자라면 공급대가에 부가가치세를 별도로 받아서 국가에 납부할 의무가 있죠.

 

 

부가가치세가 없는 품목도 있다!

 

예외적으로 인간의 생활에 꼭 필요한 몇몇 품목들에는 부가가치세가 발생하지 않습니다.

예를 들면, 의료나 교육 등에 관련된 서비스와 몇몇 생필품들이 있습니다.

그걸 전문으로 제공하는 상업자를 '면세사업자' 라고 합니다.

 

자, 그럼 이 내용을 우리 부동산에 접목시켜 볼까요?

 

 

 

 

토지 - 면세 품목입니다.

 

토지의 임대나 매매 시에는 부가가치세가 발생하지 않습니다.

 

 

주거용 건물 - 면세 품목입니다.

 

주거용 건물의 임대나 매매 시에는 부가가치세가 발생하지 않습니다.

 

때문에, 주거용 건물을 임대하는 주택임대사업자는 면세사업자이며 주택의 월세에는 부가가치세가 발생하지 않습니다.

주택의 임차인은 임대인에게 월세만 납부하면 되죠.

 

임대인 역시 부가가치세를 받지 않는 사업자이기 때문에 부가가치세 신고와 납부 의무가 없습니다.

 

 

업무용 건물 - 과세 품목입니다.

 

업무용 건물의 임대나 매매 시에는 부가가치세가 발생합니다.

 

때문에, 업무용 건물을 임대하는 일반임대사업자는 과세사업자이며 업무용 건물의 월세에는 부가가치세가 발생합니다.

업무용 건물의 임차인은 임대인에게 월세 뿐만 아니라 10%의 VAT 를 함께 납부해야 하죠.

 

임대인은 부가가치세를 받는 사업자이기 때문에 부가가치세의 신고와 납부 의무가 있습니다.

 

 

일부 예외들이 존재합니다.

 

물론, 부동산 거래에서는 일부 예외적인 상황들도 발생합니다.

하지만, 그 예외 상황은 좀 나중에 살펴보기로 하죠.

너무 복잡해 지거나 산으로 갈 수 있으니까요.

 

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부동산의 매매에서도 동일합니다.

 

토지는 면세품목이기 때문에 매매 시 부가가치세가 발생하지 않죠.

주거용 건물도 면세품목이기 때문에 마찬가지입니다.

 

단, 업무용 건물은 과세품목이죠?

업무용 부동산의 매매 시에는 부가가치세가 발생합니다.

 

예를 하나 들어볼까요?

 

상가나 업무용 오피스텔 또는 꼬마빌딩을 매매하게 되었습니다.

 

총 매매대금은 5억원.

토지분 가액과 건물분 가액을 안분하니 각각 3억원과 2억원으로 계산되었네요.

 

• 총 매매대금 : 5억원
• 토지분 가액 : 3억원
• 건물분 가액 : 2억원

 

금액이 이렇게 결정되었다면 매수인이 매도인에게 총 얼마를 지급해야 할까요?

 

 

 

 

토지는 면세이고 건물은 과세이기 때문에 매수인이 매도인에게 지불해야 하는 총액은 VAT 포함 5억 2천만원이 됩니다.

매도인인 5억원만 챙기고 2천만원의 부가가치세는 국가에 납부해야 하죠.

 

만약, 위 부동산이 주거용이었다면 부가가치세가 발생하지 않기 때문에 매수인은 5억원만 지급하면 됩니다.

 

이렇게, 업무용 부동산을 매수할 경우에는 건물분 가액에 대해 10%의 VAT 가 발생하는데요.

매수인이  해당 부동산을 사업 용도로 사용하게 된다면, 이 부동산의 매매대금은 사업을 위한 지출이기 때문에 지급한 2천만원의 VAT 를 국가로부터 다시 환급받을 수 있습니다.

 

즉, 사업자 사이에서 발생하는 부가가치세는 서로 돌도 도는 돈일 뿐입니다.

 

 

누구에게 실익이 있을까?

 

매도인과 매수인이 모두 사업자일 경우라면, 이렇게 돌고 도는 부가가치세는 세금으로서의 의미가 없어집니다.

 

매수인이 매도인에게 납부하고...

매도인은 국가에 납부하고...

매수인은 다시 국가에서 환급받고...

 

매도인, 매수인, 국가, 그 누구에게도 실제 이득은 없이 복잡하기만 하죠.

 

때문에, 업무용 부동산을 매매할 때

특정한 경우에는 이 돌고 도는 부가가치세 납부와 환급의 과정을 생략할 수 있는 방법이 있는데요.

바로 '포괄양수도' 방식으로 매매계약을 진행하는 것입니다.

 

하지만, 조건이 엄격하기 때문에 주의할 필요가 있는데요.

추후 포괄양수도로 인정을 받지 못해 다툼이 발생하기도 하고, 심한 경우에는 소송이 걸리기도 합니다.

그 소송이 공인중개사를 향하는 경우도 있죠.

 

때문에, 공인중개사라면 포괄양수도에 대해서 정확한 지식이 있어야 합니다.

반드시 넣어야 할 특약도 있구요.

 

• 포괄양수도란 어떤 방식의 계약인지?
• 어떤 조건을 갖춰야 하는지?
• 어떤 분쟁이 생길 수 있는지?
• 계약 시 어떤 특약을 넣어야 하는지?

 

다음 시간에는 오늘 본 '부동산과 VAT' 에 이어 '포괄양수도' 를 살펴보겠습니다.

 

후스파파였습니다!