부동산 포괄양수도 계약이란?

 

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 시간, '부동산과 부가가치세' 에 이어서 오늘은 '포괄양수도 계약' 에 대해 살펴보겠습니다.

 

• 토지 : 부가가치세 면세
• 주거용 건물 : 부가가치세 과세
• 업무용 건물 : 부가가치세 과세

 

지난 글에서 살펴본 내용입니다.

기억나시죠?

 

하지만, 여기에는 몇 가지 예외가 있는데요.

 

주거용 부동산의 매매에서 VAT 가 발생하는 특이한 경우도 있구요.

업무용 부동산의 매매에서 VAT 가 생략되는 특이한 경우도 있죠.

 

그 중 하나가, 업무용 부동산을 매매할 때 흔히 사용하는 방식은 포괄양수도 계약입니다.

 

 

'포괄양수도 계약' 이란?

 

상가나 업무용 오피스텔을 매매할 경우 포괄양수도 방식으로 진행하는 경우가 많은데요.

주의해야 하는 개념이 하나 있습니다.

 

부동산을 포괄양수도 방식으로 매매할 경우, 법적으로는 부동산을 매매하는 것이 아닙니다.

 

이 개념을 정확히 알지 못하면 여러가지 오해가 발생하기 때문에 매매계약이 매끄럽지 않거나 큰 분쟁이 생길 수 있죠.

때문에, 상가나 사무실의 매도인과 매수인 뿐 아니라 중개하는 공인중개사 역시 포괄양수도의 개념에 대해 정확히 알고 있어야 합니다.

 

 

첫째, 부가가치세가 없는 것이 아니다!

 

업무용 건물은 부가가치세 과세품목입니다.

 

때문에, 상가나 사무실 및 오피스텔 등을 매매할 경우에는 총 매매대금을 건물분 가액과 토지분 가액으로 각각 나눠 계산한 뒤 건물분 가액에 대해 부가가치세 10%를 더해야 하죠.

 

하지만, 현장에서는 상당수의 공인중개사가 이렇게 표현합니다.

 

"상가나 사무실을 포괄양수도로 매매하면"

"부가가치세가 발생하지 않습니다."

 

완전히 틀린 설명입니다.

 

"돌고 도는 부가가치세의 납부와"

"환급받는 과정을 생략할 수 있습니다."

 

이것이 정확한 표현이죠.

 

언뜻 같은 말 같지만 추후 완전히 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 표현을 정확히 해야 합니다.

이유를 살펴볼까요?

 

 

둘째, 부동산을 매매하는 것이 아니다!

 

업무용 부동산을 포괄양수도 방식으로 매매한다면 법적으로는 '부동산을 매매하는 것' 이 아닙니다.

정확히는 '부동산이라는 자산이 포함되어 있는 사업을 매매하는 것' 입니다.

 

둘에는 아주 큰 차이점이 있죠.

 

포괄양수도는 원래 사업체를 양도양수 (매매) 할 때 사용하는 방식이기 때문인데요.

 

어떤 종류의 사업이건 그 안에는 자산과 부채, 권리와 의무 등이 있구요.

수많은 물품과 몇몇 시설이 존재할 수 있습니다.

 

그런 사업을 매매할 경우에 물품이나 집기, 시설 등에 일일이 부가가치세를 계산해서 매수인과 매도인이 주고받아야 한다면 어떨까요?

 

매수인은 매도인에게 부가가치세를 지급하고, 매도인은 그 부가가치세를 국가에 신고납부 한 후, 다시 매수인이 사업용 비용임을 증명해서 환급을 받아야 합니다.

 

매수인과 매도인, 국가, 누구에게도 실익은 없으면서 굉장히 복잡하기만 하죠.

 

때문에, 사업을 양도양수 할 경우에 포괄적으로 인수인계 하는 방식을 사용하면 복잡하게 돌고 도는 부가가치세 납부와 환급의 과정을 생략해 줍니다.

불필요한 절차를 간소해 해주는 것이죠.

 

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업무용 부동산 : 사업을 위한 재화이다.

 

남에게 빌려주는 부동산 임대사업을 하거나 혹은 소유자가 본인 사업에 직접 사용하는 것이 업무용 부동산이죠.

상가를 매입한 소유자가 직접 음식점을 운영하는 것처럼요.

 

이렇게, 업무용 부동산은 어떤 방식으로건 사업 용도로 사용하는 재화이기 때문에 매매 시 포괄양수도라는 방법을 사용할 수 있는 것입니다.

 

• 임대사업을 하고 있다면, 임대사업을 양도양수 하는 방법으로!
• 음식점을 하고 있다면, 음식점을 양도양수 하는 방법으로!

 

그 사업 속에 들어있는 재화인 부동산을 포함해서 해당 사업 자체를 매매할 수 있는 것이죠.

 

반대로, 업무용 부동산이라도 임대사업이나 자기사업 등을 하지 않고 어떤 사업에도 사용하지 않는다면 포괄양수도라는 방식으로 매매할 수 없습니다.

 

 

 

 

이렇게, 포괄양수도 방식으로 매매하면 '사업의 내용은 그대로이면서 운영하는 주체만 바뀌는 것' 입니다.

여기서 주의할 점이 하나 나오는데요.

 

 

사업의 동일성이 유지되어야 한다!

 

포괄양수도 계약이 성립되기 위해 반드시 필요한 조건입니다.

 

사업의 동일성이 유지되지 않는다면 포괄양수도로 계약을 진행했다 하더라도 결국 인정받지 못하고 부가가치세가 별도로 발생하기 때문이죠.

 

"부가가치세가 없는 것이 아니라"

"납부와 환급의 과정이 생략되는 것 뿐이다!"

 

...라고 초반에 얘기한 이유가 바로 이것입니다.

업무용 부동산을 매매할 경우도 마찬가지이죠.

 

매도인과 매수인 사이에 사업의 동일성이 유지되지 않는다면 포괄양수도는 인정받지 못합니다.

 

 

오늘은, 포괄양수도에 대한 기본 개념을 살펴봤는데요.

 

• 포괄양수도를 인정받을 수 있는 경우는?
• 포괄양수도를 인정받을 수 없는 경우는?
• 포괄양수도 계약 시의 주의사항은?
• 반드시 넣어야 하는 특약은?

 

다음 글에서 좀 더 세부적으로 살펴보겠습니다.