부동산 자체계약서 진행 시 공인중개사의 주의점

공인중개사의 중개대상물에는 여러 종류가 있습니다.

크게는 주택과 업무용 부동산, 그리고 토지로 나눌 수 있죠.

그 중 업무용 부동산의 임대차계약을 중개할 때 우리 공인중개사가 반드시 주의해야 할 점이 있는데요.

바로 빌딩 자체계약서 입니다.

공인중개사 사무실마다 각자 사용하는 계약서 양식이 있습니다.

대부분의 임대차 계약은 공인중개사 사무실의 그 계약서로 진행합니다.

작은 구분상가나 오피스텔 한 두 채 정도를 가지고 있는 임대인 분들도 부동산에서 작성해주는 계약서를 그대로 사용하죠.

각 건물마다 가지고 있는 해당 건물만의 임대차 계약서 양식을 말하는데요.

빌딩 임대차 계약을 중개하다 보면 해당 건물만의 자체계약서를 마주하게 되는 경우가 많습니다.

대로변 큰 빌디일 수도 있고 이면의 꼬마빌딩일 수도 있는데요.

이 때는 상당한 주의를 기울여 중개를 진행해야 합니다.

대부분은 건물주 분들의 변호사 사무실에 의뢰해서 일정한 비용을 지불하고 만들죠.

변호사 사무실 입장에서는 계약서 제작을 의뢰하고 비용을 지불한 쪽이 건물주입니다.

때문에, 해당 계약서는 건물주인 임대인 측에 상당히 유리한 내용으로 만들어지게 되는데요.

대표적으로 아래의 내용들이 들어가는 경우가 많습니다.

이 외에도 다양한 측면으로 임대인에게 유리하게끔 만들어 집니다.

많은 분들이 오해하시는 것 하나가 있는데요.

"임차인에게 절대적으로 불리한 조항은"

"무효로 취급한다."

사실은 그렇지 않습니다.

"임차인에게 절대적으로 불리한 내용 중에서"

"임대차보호법의 강행규정에 위배되거나"

"사회상규에 위배될 경우에만 무효입니다."

즉, 임차인에게 불리한 조항이란 이유만으로 무효가 아니라는 것입니다.

때문에, 자체계약서를 가지고 있는 건물과 임대차계약을 진행하다 보면 현장에서 계약서 내의 어떤 조항에 대해 합의가 이뤄지지 않아 계약이 불발되는 경우도 많은데요.

문제는, 가계약금을 미리 입금하며 가계약을 진행했던 경우입니다.

가계약 진행 후 현장에서 파토나는 경우가 있기 때문이죠.

이때, 임대인 측에서 가계약금을 순순히 돌려주지 않는 경우도 발생하구요.

경우에 따라서는 임차인 측에서 배액배상을 주장하기도 합니다.

이렇게 감정싸움으로 치닫게 되면 가장 피해를 보는 사름은 중간에 있는 공인중개사이죠.

서로 정 반대의 주장을 하는 양 당사자가 직접 담판짓지 않고 공인중개사에게만 난리를 치니까요.

때문에, 빌딩 임대차 계약을 중개할 때에는 이런 상황을 예방하며 계약을 이끄는 것이 아주 중요합니다.

특히, 본계약 전에 가계약을 먼저 진행하는 상황에서는 꼭 선행해야 하는 것이 있죠.

임대인 또는 관리소장님께 건물 자체계약서를 사용하는지 확인합니다.
자체계약서를 사용하는 건물이라면 가계약을 진행하기 전 계약서를 이메일이나 팩스, 카카오톡 등으로 전송받아 계약 조항을 먼저 확인합니다.
계약서를 미리 반출할 수 없다는 건물들이 있습니다. 이 때에는 건물에 직접 방문해서라도 해당 계약서의 내용과 특약 등을 확인해야 합니다.
임차인에게 특별히 불리하거나 일반적이지 않은 조항이 있다면 해당 조항을 삭제할 수 있는지 또는 임차인이 그 조항을 감수할 수 있는지에 대해 미리 조율을 선행해야 합니다.
양 당사자의 조율이 완벽해진 이후 가계약을 체결합니다.
조율이 원만하지 않다면 가계약을 진행해선 안됩니다. 약속을 잡고 현장에서 모두 만나 다시 한번 협의점을 찾아본 후 협의가 된다면 현장에서 본계약을 진행하고 그렇지 않다면 임차인을 다른 건물로 유도합니다.

이렇게 가계약 전 자치계약서를 꼭 확인하고 특히사항이 있는지를 확인한 후 가계약을 진행해야 돌발상황을 피할 수 있구요.

특이사항이 있다면 해당 내용을 조율 후 가계약을 진행하거나, 가계약 없이 바로 본계약으로 넘어가 현장에서 조율해야 합니다.

계약을 진행하던 중 문제가 생기더라도 공인중개사의 고의나 과실이 아니라면 대부분은 결국 해결됩니다.

하지만, 그 과정에서 중개한 공인중개사는 꽤 큰 스크레치를 받게 되죠.

우리 공인중개사 스스로를 지키며 오래 업무하기 위해서는 발생할 수 있는 돌발상황을 미리 예측하고 확인하는 것이 꼭 필요합니다.

후스파파였습니다.