공인중개사의 필수 상식 - 제소전 화해조서

 

 

'제소 전 화해조서'
공인중개사와 무슨 상관이죠?

 
우리 공인중개사의 교육 과정에 없고 또 우리 업무도 아니지만, 제소전 화해조서는 공인중개사의 필수 상식 중 하나입니다.
상가나 사무실 등 업무용 부동산의 임대차 계약에서 계약 조건 중 하나로 종종 등장하기 때문이죠.
 
큰 빌딩은 물론이고 작은 꼬마빌딩에서도 각각의 건물별로 자체계약서를 가지고 있는 경우가 많습니다.
 
그런 건물에서는 임대차 계약 시, 일반 부동산 사무실에서 사용하는 표준계약서나 권장계약서를 사용하지 않고 해당 건물만의 자체계약서를 사용해 임대차 계약을 체결하는데요.
그 자체계약서의 특약 중 하나로 이 문구가 많이 등장합니다.
 
'임차인은 잔금일까지'
'제소전 화해조서 작성에'
'적극 협조한다.'
 
때문에, 해당 계약을 중개하는 공인중개사가 제소전 화해조서에 대한 기본 지식 없이 계약을 진행하면 분쟁이 발생하기도 합니다.
우리 업무가 아니고 배운 적도 없지만 실무에서 반드시 알아야 하는 이유입니다.
 
 

 
 

제소 전 화해조서?

 
당사자 간 발생할 수 있는 어떤 분쟁에 대해 미리 합의하는 조서를 꾸미는 것인데요.
 

• 제소 전 : 소송을 제기하기 전에
• 화해 : 합의가 이루어진 내용에 대해서
• 조서 : 조서로 꾸며놓는 것

 

이렇게 이해하시면 되겠네요.
 
중요한 것은,
이미 발생한 분쟁 뿐만 아니라 아직 발생하지 않은 분쟁!
즉, 미래에 발생할지도 모를 분쟁에 대해서까지도 미리 합의가 가능하다는 것입니다.
 
부동산의 임대차 계약에서는 주로 아래와 같은 목적으로 작성하죠.
 
 

 
 
제소 전 화해조서 작성은 임대인 측에서 요구합니다.
임차인 측에서 요구하는 경우는 없죠.
내용 자체가 임차인에게 불리한 것들로만 채워지기 때문입니다.
 
임대료를 연체하거나 불법행위를 하는 등, 임차인의 책임으로 계약 해지 사유가 발생하는 경우가 종종 있습니다.
 
당연히 임차인을 내보낼 수 있지만, 자발적으로 퇴실하지 않으면 임대인은 무척 곤란해지죠.
계약 해지 사유가 발생한 것은 맞지만 짐을 강제로 끌어내는 것은 위법이기 때문입니다.
 
'이러이러한 계약 해지 사유가 발생했는데'
'자발적으로 퇴실하지 않고 있으니'
'해당 임차인을 명도할 수 있도록'
'허가해 달라!'
 
법원을 통해 이러한 소송을 제기한 후 승소판결을 받아야만 비로소 합법적으로 짐을 끌어낼 수 있습니다.
이를 명도소송이라고 하죠.
 
하지만, 명도소송은 시간이 오래 걸리기 때문에 임대인 입장에선 매우 지루한 싸움입니다.
또, 상가나 사무실은 보증금이 적은 편이죠.
월세 미납이 지속된다면 승소판결을 받기 전에 보증금이 모두 사라지고 손해가 발생할 수도 있습니다.
 
이 기간을 단축하고 편하게 명도하기 위해 계약 시 미리 조치를 취하는 것!
 
그게 제소전 화해조서입니다.
 
 

 
 
이렇게, 임대차 계약에서의 제소전 화해조서는 철저히 임대인 입장에서 작성됩니다.
 
나쁜 임대인도 있을 수 있지만, 나쁜 임차인도 있을 수 있죠.
그리고, 법을 잘 아는 최악의 임차인을 만났을 때 대부분의 임대인들은 대처가 쉽지 않습니다.
상임법은 임대인보다 임차인을 더 강하게 보호하니까요.
 
때문에, 나쁜 임차인에게 호되게 당한 경험이 있는 임대인은 스스로를 보호하려 하고 그 수단 중 가장 많이 사용되는 것이 제소전 화해조서입니다.
 
 

 
 
정확히 말하면, 제소전 화해조서는 확정판결과 약간 다릅니다.
하지만, 그에 준하는 효력이 있기 때문에 현실에선 같은 효과를 낼 수 있죠.
 
 

 
 
어떠한 상황이 발생했을 때 임차인을 즉각 명도할 수 있다는 내용에 대해 미리 판결문을 받아놓은 것과 효력이 같습니다.
분쟁 시 임대인은 명도소송에 들어가는 시간을 절약할 수 있구요.
즉각적인 대처가 가능하다는 큰 장점이 있죠.
 
또한, 상임법 상 강제조항에 위배되는 내용이 있더라도 일부 인정된다는 판결이 있습니다.
(물론, 논란의 소지는 큰 판결입니다.)
 
 

 
 

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제소전 화해조서를 작성하는 방법은 두 가지가 있는데요.
 
 

변호사 선임 : 비싸고 편리하다.

 
변호사는 법정 대리가 가능합니다.
때문에, 서류작성부터 접수 및 기타 모든 것을 변호사가 알아서 대리로 진행하죠.
임대인과 임차인은 다 끝난 후 서류만 전달받으면 되기 때문에 매우 편리합니다.
 
하지만, 변호사도 쌍방대리는 할 수 없기 때문에 임대인 측과 임차인 측 두 명의 변호사가 필요한데요.
그렇다고 두 명의 변호사를 직접 선임할 필요는 없습니다.
한 명의 변호사에게 의뢰하면 다른 변호사를 알아서 섭외해 오니까요.
 
 

법무사 선임 : 저렴하고 불편하다.

 
법무사는 법정대리를 할 수 없습니다.
때문에, 법무사는 서류작성까지만 해주고 임대인과 임차인이 직접 나머지 절차를 진행해야 하죠.
접수는 물론이고 법정기일에 직접 법원에 출석해야 합니다.
 
상당히 불편하긴 하지만 대신 비용이 저렴해 집니다.
 
 

공인중개사의 주의사항

 
누가 비용을 부담할 것인가?
 
이 부분을 반드시 미리 협의한 후 계약을 진행해야 합니다.
제소전 화해조서는 분명 임대인이 원해서 진행하는 것인데요.
 
그렇다고 임대인이 비용 전액을 부담하는 경우는 매우 적습니다.
대부분의 임대인들은 반반 부담을 주장하죠.
 
누가 부담하는 것이 맞는지를 따지는 것은 큰 의미가 없습니다.
미리 협의하지 않고 계약을 진행하면 공인중개사만 머리 아파지는 일이니까요.
그런 상황을 미연에 방지하며 중개하는 것이 중요합니다.
 

• 자체계약서가 있는 건물에서는
• 계약 조항을 미리 살펴보고
• 제소전 화해조서 작성 조항이 있다면
• 비용부담에 대한 협의를 마친 후
• 계약을 진행한다.

 

우리 공인중개사는 반드시 이 순서대로 진행하셔야 추후 분쟁없이 계약을 마무리 할 수 있습니다.
 
후스파파였습니다.