매수인이 외국인일 경우 계약서 주민번호 란엔 무엇을 적어야 할까?

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

 

우리 공인중개사가 매매계약을 진행할 때 매수인이 외국인일 경우도 많이 있는데요.

외국인을 증명하는 서류의 종류도 많으며, 또 외국인 등록증 등이 아예 없는 단기체류 외국인도 있기 마련이죠.

 

오늘은, 매수인이 외국인일 경우 계약서를 작성하는 TIP 에 대해 정리해 보겠습니다.

 

 

참고로, 작년 상반기 7개월 동안 우리나라 부동산을 매수한 외국인의 수는 총 1만명을 넘었는데요.

중국인이 6,678명으로 압도적으로 많았습니다.

 

2위는 미국인, 3위는 케나다인이었는데요.

중국인을 제외한 전체 외국인의 매수 숫자를 다 합쳐도 중국인의 숫자에는 미치치 못하네요.

 

어쨌건, 외국인이 고객일 경우 계약서 작성시 혼란되는 상황이 생깁니다.

무엇을 기준으로 계약서를 작성해야 할 지 어렵기 때문이죠.

특히, 주민등록번호를 적는 란이 그렇습니다.

 

이 부분을 이해하기 위해선 외국인의 종류를 먼저 구분해봐야 합니다.

어렵지 않으니, 천천히 읽어보시면 자연스레 느낌이 오실 겁니다.

 

 

위 자료는 제 강의에서 사용하는 것인데요.

외국인을 꼭 자료처럼 구분해야 한다는 법은 없습니다.

 

쉽게 설명드리기 위해 제가 편의상 구분해 놓은 것일 뿐이니 참고하시기 바랍니다.

 

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1. 외국국적 동포

 

첫 번째는 외국국적 동포입니다.

과거에는 대한민국 국적을 가지고 있었지만 어떤 이유로 인해서 우리나라 국적이 없어지고 외국인이 된 사람.

또는 그 직계비속을 말하는데요.

 

흔히 말하는 조선족이나 고려인도 외국국적 동포에 포함됩니다.

 

외국국적동포 국내거소신고증 이란 것을 소지하고 있으며 주민번호 역할을 하는 거소신고번호를 부여받습니다.

 

 

2. 영주권자

 

두 번째는 영주권자입니다.

동포도 아니고 우리나라 국적도 없는 순수 외국인이지만, 우리나라에서 제한 없이 거주하거나 취업할 수 있는 외국인입니다.

 

즉, 영구적인 거주권한을 발급받은 외국인이죠.

 

영주증 이란 것을 소지하고 있으며 주민번호 역할을 하는 외국인등록번호를 부여받습니다.

 

 

3. 일반 입국 외국인

 

외국국적 동포나 영주권자가 아님에도 우리나라에 들어오는 외국인들이 있습니다.

관광이나 취업 등의 목적으로 말입니다.

 

이런 외국인들은 체류기간에 따라서 둘로 나뉘게 되는데요.

90일을 기준점으로 삼습니다.

 

90일을 초과해서 머무르는 외국인을 장기체류 외국인으로 분류합니다.

90일 이하로 머물다 나가는 외국인은 단기체류 외국인으로 분류하죠.

 

장기체류 외국인은 출입국 관리소에 외국인 등록을 의무적으로 해야 하는데요.

등록이 되면 외국인 등록증이 발급됩니다.

우리나라 주민등록증과 비슷하고 색깔만 다르죠.

 

잠시 후에, 국내거소신고증과 영주증, 외국인등록증을 모두 보여드릴게요.

 

• 장기체류 외국인 : 외국인등록증과 외국인 등록번호를 부여받는다.
• 단기체류 외국인 : 외국인등록을 하지 않기 때문에 외국인등록증과 외국인 등록번호가 없다.

 

 

4. 미입국 외국인

 

우리나라에 들어오지 않은 외국인을 말합니다.

대리인을 보내 우리나라 부동산을 매수하는 경우를 편의상 미입국 외국인이라 칭하겠습니다.

 

 

5. 등록면제 외국인

 

우리나라 입장에서 좀 중요한 외국인이라 볼 수 있습니다.

 

공공의 목적 상 어떤 중요한 업무나 행사를 하기 위해 들어온 외국인들에게는 등록을 면제해 주고 법무부에서 별도 관리를 하는데요.

 

• 우리나라에서 활동하는 외국 대사나 영사 및 그 직원 혹은 가족들.
• 공공 목적으로 대한민국에 입국한 국제기구의 직원.
• 기타 법무부에서 인정하는 특별관리 외국인.

 

이런 케이스들이라고 보시면 됩니다.

 

중요한 외국인들이기 때문에, 외국인등록 절차 없이 나라에서 따로 관리하며 대부분 신분증에 준하는 별도의 증서가 존재합니다.

 

 

자, 여기까지 읽고 어려움이 없으셨다면 95% 이상 끝났습니다.

이제부터는 정말 쉬워지니까요.

 

 

첫째, 위와 같은 등록증이 있는 경우

 

외국국적 동포나 영주권자, 장기체류 외국인은 위와 같은 신분증을 각각 발급받습니다.

이 신분증이 국내에서는 내국인의 주민등록증과 똑같은 역할을 하게 됩니다.

 

즉, 외국국적 동포나 영주권자 그리고 장기체류 외국인이 매수인일 경우에는 위 신분증을 주민등록증과 똑같이 생각하고 매수인 란을 작성하면 됩니다.

주민등록번호를 적는 란도 해당 신분증에 적혀 있는 13자리 일련번호를 적어주면 됩니다.

그게 주민등록번호와 똑같은 역할을 하는 식별번호이기 때문이죠.

 

• 외국국적 동포 : 거소신고번호
• 영주권자 : 외국인 등록번호
• 장기체류 외국인 : 외국인 등록번호

 

 

둘째, 위와 같은 등록증이 없는 경우

 

그런데, 위와 같은 신분증이 없다면?

 

• 90일 이내로 짧게 머물다 가는 단기체류 외국인
• 입국하지 않고 대리인을 보내 부동산을 매수하는 외국인
• 등록면제 외국인

 

위와 같은 외국인들은 외국국적 동포증이나 영주증, 외국인 등록증이 없습니다.

우리나라 정부에서 받은 신분증과 식별번호가 없는 것인데요.

 

때문에, 이런 외국인들은 여권이라던가 해당 국적을 증명할 수 있는 증서들을 별도로 준비해와야 합니다.

대부분 여권에 적혀있는 그 인적사항을 계약서에 적어주시면 되구요.

주민등록번호 적는 란에는 여권번호를 적어줍니다.

 

직접 입국하지 않고 대리인만 보내서 매수하는 외국인은 약간의 서류가 더 필요한데요.

 

• 대리권을 증명하는 서류
• 대리인의 신분증
• 매수인의 여권 사본
• 매수인의 국적을 증명할 수 있는 서류

 

등을 별도로 준비해와야 계약을 진행할 수 있습니다.

 

그런데, 문제가 하나 있습니다.

 

외국인도 우리나라 부동산을 매수하면 우리나라 등기소에서 소유권 이전등기를 해야 합니다.

그래야 공시가 되죠.

 

등기소에서 부동산을 등기할 때는 국가에서 발급받은 13자리 일련번호가 필요한데요.

 

• 대한민국 국민 : 주민등록증 속에 적혀있는 주민등록번호
• 외국국적 동포 : 국내거소신고증 속에 적혀있는 거소신고번호
• 영주권자 : 영주증 속에 적혀있는 외국인등록번호
• 장기체류외국인 : 외국인등록증 속에 적혀있는 외국인등록번호

 

이 번호를 사용해서 등기하게 됩니다.

하지만, 등록증이 없는 단기체류 외국인이나 미입국 외국인, 등록면제 외국인은 그런 등록증을 발급받지 않았습니다.

당연히 13자리 일련번호도 부여받지 못했죠.

 

때문에, 이런 외국인이 국내 부동산을 매수해서 등기할 때는 '부동산등기용 등록번호' 라는 13자리 번호를 별도로 부여받아야 합니다.

우리 공인중개사는 이 정도의 상식만 알고 있으면 됩니다.

부동산등기용 등록번호를 발급받아 주는 것은 행정사의 영역이니까요.

 

대부분의 외국인은 알아서 준비해 오기도 하고 아니면 현장에서 행정사를 연결해 주시면 됩니다.

 

참고로, 부동산등기용 등록번호는 오늘 보신 일부 외국인들에게도 필요하지만 국내에 있는 단체 중 법인이 아닌 단체에게도 필요합니다.

 

법인이라면 설립할 당시에 13자리 법인등록번호가 나오니까 그것으로 등기할 수 있는데요.

법인이 아닌 단체는 세무서에서 고유번호를 받습니다.

그 고유번호로는 등기가 안되기 때문에 별도의 부동산등기용 등록번호가 필요합니다.

 

 

매수인이 외국인일 경우
부동산 계약서 작성 TIP

 

 

오늘은, 부동산 매수인이 외국인일 경우의 계약서 작성 TIP 을 살펴봤습니다.

사실, 전체적으로 살펴보기엔 좀 복잡한 내용이었지만 최대한 쉽게 설명해 봤는데요.

 

도움이 되셨나요?

 

우리 공인중개사 분들 모두 안전하고 편안한 계약 많이 진행하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!