[전대차계약] 02. 전대동의를 쉽게 받을 수 있는 공인중개사의 TIP

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 글에서는, 임대인이 전대동의를 싫어하는 이유에 대해 알아보았는데요.

 

이번 글에서는 전대동의를 쉽게 받을 수 있는 공인중개사의 실무 TIP 을 알아보겠습니다.

 

• 지난 글 : 임대인이 전대차를 싫어하는 이유는 무엇일까?
• 이번 글 : 전대동의를 쉽게 받을 수 있는 공인중개사의 TIP
• 다음 글 : 전대동의 받는 것에 실패했을 경우 계약을 진행할 수 있는 방법!

 

공인중개사가 전대동의를 부탁할 때 임대인이 걱정하는 부분은 크게 세 가지입니다.

 

• 01. 누가 전차인으로 들어올지 모른다는 것.
• 02. 추후 임차인과 전차인의 사이가 틀어지는 것.
• 03. 임차인이 본인의 보증금을 회수하고 사라지는 것.

 

지난 시간에 자세히 살펴본 내용인데요.

이 세 가지를 안심시켜 줄 수 있다면 전대동의를 받는 것이 아주 쉬워집니다.

 

방법은 크게 세 가지입니다.

 

 

첫째, 임차인과 전차인을 함께 대동하고 임대인을 찾아간다.

 

상가나 사무실에서 계약 전에 임차인이 전대동의를 요구하는 이유는 두 개 이상의 사업자가 들어가기 위함이구요. 계약시 대부분은 두 개의 사업자와 두 명의 대표들이 이미 존재합니다.

 

임차인과 전차인 모두 예의바르고 괜찮아 보인다면 임대인에게 전대동의를 받기가 한결 쉬워지죠.

사람이란, 전화 상으로 쉽게 거절하다가도 막상 만나서 얼굴을 마주하면 쉽게 거절하지 못하는 습성이 있기도 합니다.

 

조율 단계에서 임차인과 전차인 모두를 대동하고 임대인을 함께 만나는 것은 전대동의 받는 것을 훨씬 쉽게 만들어 줄 수 있습니다.

 

단, 임대인을 만나기 전, 임차인과 전차인에게 어느 정도 눈치를 먼저 주는 것이 좋겠네요.

전차인이 이상하거나 건방진 모습을 보인다면 바로 퇴짜맞을 수 있으니까요.

 

 

둘째, 임대인이 안심할 수 있도록 전대동의서 문구를 변경한다.

 

인터넷에서 쉽게 구할 수 있는 전대동의서에는 이런 문구가 적혀 있습니다.

 

'임대인은 임차인이 ~ 를 '제3자' 에게 전대하는 것에 동의한다.'

 

여기서 문제가 되는 단어가 하나 있습니다.

바로, '제3자에게' 라는 단어인데요.

 

전대동의서에 '제3자에게' 라는 단어가 존재하는 한 임차인은 언제든지 임대인이 모르는 다른 전차인을 또 불러들일 수 있죠. 임대인은 이 부분을 크게 걱정합니다.

 

때문에, 이 문구를 바꿔줄 필요가 있는데요.

 

 

이런 방식으로 전대동의서의 '제3자' 라는 단어를 빼고 상대방을 지정하는 것입니다.

아무에게나 전대할 수 없게끔 전차인을 미리 특정해주는 것이죠.

 

그리고 임대인에게 이렇게 설명해 줍니다.

 

"지금 함께 계신 분이"

"전차인으로 들어오실 분이며"

"이 분 외에는 누구도"

"함부로 들어올 수 없도록"

"저희 부동산이 서류를"

"완벽하게 정리해 드립니다."

 

...라고 말입니다.

 

현장에서 임차인과 전차인이 임대인 마음에 든다면, 이 단계에서 임대인은 대부분 수긍을 합니다.

전대차 계약에 동의할 확률이 상당히 높아지는데요.

 

여기서 쐐기가 하나 필요하죠.

 

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셋째, 임대인을 보호할 수 있는 특약을 넣어준다.

 

아래와 같이 전대동의서 안에 임대인을 보호할 수 있는 특약을 넣어주는 것입니다.

 

 

여기서 의문이 하나 들 수 있습니다.

위 특약은 너무 당연한 것인데 굳이 전대동의서에 넣을 필요가 있는지에 대해서요.

 

맞습니다. 너무 당연한 것이죠.

하지만, 그 당연한 것을 임대인에게 말로만 설명하는 것과 전대동의서에 문구로 삽입한 것을 보여주며 설득하는 것에는 큰 차이가 있습니다.

 

말은 사라지면 그만이지만, 문구는 영원히 남습니다.

때문에, 사람들은 말보다 글자를 더 믿는 경향이 있고, 말이 글자로 표현되어 있을 때 더 안심하는 경향을 보입니다.

바로 그 심리를 이용하는 것입니다.

 

 

이렇게, 전대하는 상대방을 특정한 다음, 임대인 보호 특약을 문구로 넣어서 전대동의서를 출력한 후, 임차인과 전차인을 대동하고 임대인을 만나, 변경된 전대동의서를 직접 보여주며 설득하면 전대동의를 받을 수 있는 확률이 훨씬 높아집니다.

 

제 경험 상으로는,

그냥 말로만 설득하면 20% 정도의 임대인 분들이 동의해 주시는데요.

위와 같은 방법으로 설득에 들어가면 80% 정도로 확률이 올라갑니다.

 

'5건 중 1건' 밖에 할 수 없던 계약이 '5건 중 4' 건으로 늘어나는 것입니다.

동일한 상황에서의 계약률이 4배나 올라가게 되죠.

 

자, 그럼에도 불구하고 끝까지 전대동의를 거부하는 임대인도 있는데요.

전대차계약과 관련해서 과거에 좋지 않은 기억이 있는 임대인 분들은 강하게 거부하곤 합니다.

차라리, 다른 것을 해줄 수는 있지만 전대동의 만큼은 해줄 수 없다면서요.

 

이런 경우에는 계약이 불가능할까요?

 

아닙니다.

생각을 조금만 확장해 보면 분명히 계약할 수 있는 방법이 있습니다.

 

임대인은 전대동의만 안해주면 되는 것이구요.

임차인은 사업자를 두 개 낼 수만 있으면 되니까요.

 

임대인이 전대동의를 끝까지 거부할 경우 공인중개사가 사용해 볼 수 있는 마지막 방법!

다음 글에서 계속 이어가겠습니다.

 

후스파파였습니다.