안녕하세요? 후스파파입니다.
지난 시간에, 담보신탁에 대한 기본 개념을 정리해 봤는데요.
우리 공인중개사들의 실무에서 중개사고가 아주 많이 발생하는 파트이기 때문에 제대로 된 숙지가 꼭 필요합니다.
오늘은, 담보신탁 부동산을 안전하게 계약하는 방법과 절차에 대해서 쉽게 알아보겠습니다.
■ 가장 먼저 확인해야 할 것!
임대차계약을 진행하기 위해 등기부등본을 열람했을 때 신탁등기가 있다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 신탁원부입니다.
신탁등기는 등기부등본의 갑구에 표시되어 있죠.
신탁이 이루어졌다는 내용과 함께 신탁원부의 고유번호도 적혀 있는데요.
과거에는 직접 등기소에 방문하거나 인터넷으로 대행업체를 통해야만 신탁원부를 열람할 수 있었지만, 지금은 인터넷 대법원 사이트가 개편되어 그곳에서도 열람이 가능합니다.
■ 첫 번째 확인사항 : 위탁자의 금지사항
신탁원부에는 위탁자와 수탁자의 계약 내용이 들어있는데요.
가장 먼저 확인해야 할 것이 위탁자의 금지사항 입니다.
'수탁자의 서면 동의 없는 ~~ 행위를 금지한다.'
...라는 내용이 거의 들어있죠.
그 행위에는 임대차계약이 대부분 포함됩니다.
즉, 임대인인 위탁자와 임대차계약을 체결하기 위해선 수탁자의 서면 동의가 반드시 필요합니다.
서면 동의 없는 임차인은 훗날 해당 부동산에 무슨 일이 생겼을 때 진정한 임차인으로서의 지위를 보장받지 못하기 때문입니다.
현장에서는 위탁자가 임대인이 되어 공인중개사 사무실에 임대를 의뢰하게 되는데요.
간혹, 공인중개사의 요구에도 불구하고 동의서를 안해주는 임대인들이 있습니다.
이유는 자존심 때문입니다.
"내가 이 지역에서 수차례 임대하면서"
"이렇게 깐깐하게 하는 부동산은 처음이다."
"계약하기 싫으면 안해도 된다!"
많은 임대인들이 위와 같은 얘기를 하며 기분나쁜 티를 냅니다.
실제로, 담보신탁에 대해 잘 모르는 중개사가 많기 때문에 대부분의 공인중개사가 임대인 말만 믿고 그냥 진행하기도 하구요.
하지만, 아주 위험천만한 계약입니다.
임대인인 위탁자가 이자를 밀리거나 대출금을 갚지 못하면 해당 부동산은 신탁계약 내용에 따라 공매에 넘어가게 되구요. (신탁부동산은 경매가 아닌 공매로 넘어갑니다.)
수탁자인 신탁회사의 동의서 없이 입주한 임차인은 낙찰대금에서 배당을 받을 수 없습니다.
법적으로는, 진정한 소유권이 없는 사람과의 계약!
즉, 지나가던 옆집 아저씨와 임대차계약을 체결하고 그에게 보증금을 건낸 것과 같은 상황이 되기 때문이죠.
신탁회사의 동의서를 받는 것은 어렵거나 불편한 일이 아닙니다.
위탁자인 임대인이 전화 한 통만 하면 됩니다.
어려워서가 아니라 번거롭기도 하거니와 자존심 때문에 상당수의 임대인들이 동의서 발급에 협조하지 않는데요.
이럴 경우, 우리 공인중개사는 반드시 계약을 스톱시켜야 합니다.
말씀드린 것처럼, 공인중개사의 중개사고와 손해배상 소송 최상위권을 차지하는 것이 바로 이 유형이니까요.
잠깐의 방심이나 안일함으로 수천만원에서 많게는 수억원을 배상하게 됩니다.
■ 두 번째 확인사항 : 우선수익금액
신탁원부를 발급받았을 때, 두 번째 확인해야 할 사항은 우선수익자와 우선수익 금액입니다.
우선수익자 = 근저당권자!
우선수익 금액 = 채권최고액!
이렇게 이해하시면 거의 비슷합니다.
(아니, 이렇게 이해하시는 것이 현실적으로 맞습니다.)
등기부등본 을구가 깨끗하더라도 해당 부동산은 무융자가 아닙니다.
해당 부동산에는 임차인보다 선순위인 우선수익금액이 분명히 존재하는 것입니다.
그리고, 이 모든 내용은 등기되어 있습니다.
바로, '신탁' 이란 이름으로 말이죠.
어느 부동산의 등기부등본에 어떤 내용이 등기되어 있다는 것은 해당 내용이 '공시' 된 것인데요.
'공시' 는 두 가지 역할을 합니다.
- 첫째, 해당 내용을 누구나 알 수 있도록 친절히 알려주는 역할을 합니다.
- 둘째, 해당 내용을 무시한 거래 상대방은 보호받을 수 없다는 것을 경고하는 역할을 합니다.
안전하게 계약을 진행하는 방법은?
첫째, 등기부등본 을구의 근저당권 액수와 신탁원부 안의 우선수익금액을 더하여 임차인의 보증금이 안전한지 여부를 판단해야 합니다.
- 선순위채권 : 근저당권 + 우선수익금액
두 가지를 모두 더한 금액이 지금 입주하려는 임차인보다 선순위 채권입니다.
보증금이 많거나 전세계약이라면 이 단계에서 계약을 스톱해야 안전합니다.
담보신탁을 활용하는 이유는 더 많은 대출을 받기 위해서이기 때문에 대부분 많은 금액의 우선수익금액이 있습니다.
둘째, 임대인에게 신탁회사의 동의서를 요구해야 합니다.
이 단계에서 협조가 안되는 임대인 (위탁자) 들이 상당수 있는데요.
차분하게 잘 설득을 해보고 정 안된다면 계약을 스톱해야 합니다.
훗날, 임대인이 파산하면 임차인은 배당을 받을 수 없게 되고 곧바로 중개사고로 이어지기 때문입니다.
추가로 주의할 사항이 하나 더 있습니다.
신탁원부는 상당히 두꺼운 편인데요.
반드시 끝까지 읽어보셔야 합니다.
간혹, 우선수익자와 우선수익금액을 확인한 후 신탁원부를 덮어버리는 경우도 있죠.
마지막에 추가된 계약내용이 있을 수 있기 때문에 반드시 끝까지 살펴보셔야 합니다.
'신탁등기 부동산'
안전하게 계약을 진행할 수 있다!
지금까지 신탁등기 된 부동산의 임대차계약을 진행하는 FM 절차를 살펴봤는데요.
다시 말씀드리지만, 중개사고가 상당히 많이 발생하는 파트이기 때문에 우리 공인중개사들은 반드시 이 내용을 숙지하고 절차에 맞게 진행해야 합니다.
그리고, 추가적인 사항이 하나 더 있는데요.
우선수익 금액이 많더라도 신탁회사의 동의서를 받을 수 있다면 안전하다 생각해 계약을 진행하는 공인중개사들이 간혹 있습니다.
임차인의 보증금이 지역별 소액에 해당되기 때문에 선순위 채권이 많더라도 최우선변제가 가능하다 판단해서이죠.
잘못된 판단입니다.
신탁등기된 부동산에 입주한 임차인은 최우선변제가 불가능합니다.
이 내용도 아주 주의하셔야 할 내용이죠.
신탁등기 된 부동산에서는 왜 최우선변제가 불가능한지?
다음 시간에 이어서 살펴보도록 하겠습니다.
후스파파였습니다.
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