[전대차계약] 01. 임대인은 왜 전대동의 해주는 것을 싫어할까?

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

 

우리 공인중개사들이 상가나 사무실 임대차계약을 진행할 때, 임대인에게 전대동의를 받아야 하는 경우들이 발생합니다.

하나의 공간을 빌려 두 개 이상의 사업자를 내야하는 임차인들이 있기 때문인데요.

 

이 경우, 임대인에게 전대동의를 받지 못하면 계약이 불발되기 때문에 임대인을 설득하는 TIP 이 필요합니다.

 

임대인을 설득하기 위해서는 우선 '임대인이 전대동의를 싫어하는 이유' 에 대해 알고 있어야 합니다.

이유를 알고 방법을 만들어 주어야 설득이 가능해 지니까요.

 

전대차계약의 기본 상식들에 대해서는 제 블로그의 '부동산 스터디' 코너에서 3편에 걸쳐 중요 내용을 정리했으니 참고 하시구요.

 

오늘부터는 우리 공인중개사 분들의 실무를 위해 세 차례에 걸쳐서 아래 내용을 살펴보겠습니다.

 

• 오늘 글 : 임대인이 전대차를 싫어하는 이유는 무엇일까?
• 다음 글 : 전대동의를 쉽게 받을 수 있는 공인중개사의 TIP
• 그 다음 글 : 전대동의 받는 것에 실패했을 경우 계약을 진행할 수 있는 방법!

 

대부분의 임대인들은 전대동의서에 도장 찍어주는 것을 주저합니다.

불안감이 있기 때문인데요.

어떤 이유에서일까요?

 

 

첫째, 나중에 어떤 전차인이 들어올지 알 수 없기 때문에

 

임대인이 전대동의서에 도장을 찍어주게 되면 임차인은 제3자에게 해당 공간을 전대할 수 있습니다.

하지만, 임대인 입장에서는 향후 누가 전차인으로 들어오게 될지 알수가 없죠.

 

공공의 질서를 무시하는 성향의 사람이 전차인으로 들어올 수도 있고, 사채업과 같은 무서운 사람들이 들어올 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

첫 번째 불안감은 이 부분입니다.

한번 도장을 찍어주면, 임차인은 임의의 누군가에게 해당 공간을 전대할 수 있기 때문입니다.

 

주변에 민폐를 끼치거나 정당한 통제를 거부하는 성향의 전차인이 들어오게 된다면 임대인은 상당히 난처해질 수도 있죠.

이걸 걱정하는 것입니다.

 

 

둘째, 추후 임차인과 전차인의 사이가 틀어질까봐

 

임대차계약을 진행하는 시점에 두 개의 사업자 대표가 다 있다면 임대인이 둘 모두를 볼 수도 있습니다.

임대인이 볼 때 둘 다 정상적인 틀 안의 사람들이고 마음에 든다면 별 문제가 없겠죠.

 

더군다나 임차인과 전차인의 사이도 친하고 좋아보입니다.

 

하지만, 훗날 둘 사이에 다툼이 생길 수도 있겠죠.

미래는 모르는 일이니까요.

 

훗날, 임차인과 전차인의 사이가 틀어지고 임차인이 전차인을 통제하지 않는 불편한 상황이 생길수도 있는데요.

짜증이 난 전차인은 건물 안에서 마음대로 행동하며 주변에 민폐를 끼지고 있는데, 전차인과 사이가 틀어진 임차인은 이를 통제하지 않고 방치합니다.

임대인 입장에서는 상당히 골치아픈 상황이겠죠.

 

전대동의를 해주는 순간부터 임대인은 이런 골치아픈 상황에 대처가 어려워지는데요.

임대인이 전대동의를 잘 해주지 않는 두 번째 이유가 바로 이것입니다.

 

 

셋째, 임차인이 본인의 보증금을 회수하고 사라질까봐

 

예를 하나 들어보겠습니다.

 

보증금 2000만원에 월세 100만원으로 임대를 놓으며 임대인이 전대동의서에 도장을 찍어줬습니다.

일정 기간이 지난 후에 가보니 해당 공간에 모르는 사람들만 있네요.

임대인이 누구냐고 물어보니 전차인이라고 답합니다.

 

사업이 잘 안풀린 임차인이, 과거의 그 전대동의서를 이용해서 전차인을 들이고, 본인의 보증금 2000만원을 회수한 채 사라진 것입니다.

전화번호도 바뀌었고 연락이 되질 않죠.

 

임대인은 이 전차인을 내보낼 수 있을까요?

 

절대로 내보낼 수 없습니다.

전대동의서를 이용해 적법하게 들어온 전차인이기 때문입니다.

 

정작 큰 문제는, 이 전차인이 퇴실할때 발생하는데요.

전차인은 임차인에게 2000만원의 전대차 보증금을 지불했습니다.

퇴실하는 순간 회수해야 하는 돈이죠.

 

하지만, 임차인은 연락이 되지 않네요.

사업에 망한 임차인은 본인의 보증금 2000만원을 전차인에게 챙긴 후 사라졌고 전화번호도 바뀌었습니다.

이 전차인은 퇴실할 때 누구에게 보증금 반환을 청구해야 할까요?

 

전차인 입장에서는 임대인에게 청구할 수 밖에 없습니다.

임대인이 임차인의 보증금 2000만원을 가지고 있으니까요.

 

그럼, 임대인은 임차인에게 받았던 보증금 2000만원을 전차인에게 줄 수 있을까요?

현실적으로는 줄 수 없습니다.

그건 임차인의 돈이기 때문이죠.

 

더구나, 임대인 입장에서는 전차인이 임차인에게 진짜로 2000만원을 지급했는지 알 방법이 없습니다.

전차인이 제시하는 전대차계약서가 진짜라고 확신할 수도 없죠.

 

물론, 임차인이 사라진 이 상황에서, 전차인은 임차인을 대위하여 보증금 2000만원 지급에 대한 소송을 임대인을 상대로 제기할 수 있습니다.

때문에, 현장에서 이런 일이 생긴다면 임대인이 오히려 '나를 상대로 소송을 걸어라' 라고 전차인에게 얘기하는 경우도 있죠.

 

법에서 명령한다면, 임차인의 보증금 2000만원을 전차인에게 내주고 합법적으로 상황을 정리할 수 있으니까요.

 

하지만, 이런 일이 생긴다는 것 자체가 임대인에게는 스트레스입니다.

굳이 이런 가능성까지 감안하면서 세를 줄 이유는 없죠.

 

때문에 임대인은 전대동의를 부탁하는 공인중개사에게 이렇게 말합니다.

 

"전대동의 필요없는"

"다른 임차인을 소개해 주세요!"

 

여러가지 불편한 상황이 생길수 있으니까요.

그걸 감안하면서까지 해당 임차인에게 세를 줄 필요는 굳이 없습니다.

 

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자, 이제 임대인이 전대동의를 싫어하는 몇 가지 이유를 알았습니다.

이 부분을 잘 풀어주면 전대동의를 받으며 계약을 진행할 수 있겠네요.

 

다음 글에서는,

임대인을 설득하는 몇 가지 TIP 을 알아보도록 하겠습니다.