[담보신탁 부동산] 03. 왜 최우선 변제가 불가능할까?

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

 

지난 시간 두 개의 포스팅을 통해서, 신탁등기 부동산과 우리 공인중개사들의 주의점, 그리고 안전하게 계약을 진행하는 방법까지 살펴봤습니다.

 

신탁부동산에 대해서는 추가적으로 알아야 할 것이 하나 더 있는데요.

 

신탁등기된 부동산에 입주한 임차인은 최우선 변제가 불가능합니다.

 

전 시간에도 말씀드렸지만,

우리 공인중개사의 교육과정에는 신탁 부동산에 대한 자세한 내용이 없기 때문에 이 내용을 모른채 최우선 변제가 가능하다고 안내하는 경우가 종종 있죠.

 

그럼, 신탁 부동산에서는 왜 임차인의 최우선 변제가 불가능할까요?

 

 

위 둘이 붙으면 신탁법 상의 우선수익자가 임차인을 이기기 때문입니다.

 

담보신탁은 일종의 우회적인 담보대출이라고 이전 글에서 설명했죠.

 

임대인이 대출금액을 갚지 못한다면 근저당권을 활용한 부동산은 경매에 넘어갑니다.

담보신탁 방식을 이용한 부동산은 공매로 넘어가죠.

 

일반적인 경공매는 소유자의 의사에 반해 국가기관이 강제로 매각하는 절차입니다.

채권자의 신청을 받은 국가기관이 해당 부동산을 강제로 매각한 뒤 매각대금을 채권자들에게 나눠주는 것이죠.

 

하지만, 위 경우에서 공매로 넘어간다면 그건 강제적인 매각이 아닙니다.

공매로 넘기는 주체가 바로 수탁자인 신탁회사이기 때문입니다.

 

해당 부동산의 법적인 소유자는 수탁자인 신탁회사입니다.

 

그리고, 신탁회사가 직접 공매로 매각합니다.

즉, 위 경우에는 소유자인 신탁회사의 자발적인 매각이 되는 것입니다.

매각 방법으로 공매라는 절차를 활용하는 것 뿐이죠.

채권자의 신청에 의한 강제매각이 절대로 아닙니다.

 

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다시 말씀드리지만,

소유자는 돈을 빌린 위탁자가 아니라 수탁자인 신탁회사니까요.

 

공매라는 절차를 통해 부동산을 스스로 매각한 신탁회사는 그 매각대금의 분배 역시 스스로 결정합니다.

신탁계약의 내용에 따라서요.

 

신탁계약의 내용에 따라 신탁원부 속 우선수익자들이 본인들의 채권을 모두 배당받은 후, 남은 돈은 후순위 채권자들에게 넘어갑니다.

신탁등기 이후의 권리자들은 그 이후에 서로 우선순위에 따라 배당을 받을 수 있죠.

 

때문에, 신탁보다 후순위인 임차인들은 우선변제 뿐만 아니라 최우선 변제도 불가능한 것입니다.

소액임차인이라고 해서 신탁원부 상의 우선수익자를 제치고 0순위로 올라갈 수 없습니다.

 

신탁등기된 부동산에서 최우선 변제가 가능한 케이스는 딱 두 가지 경우 뿐입니다.

 

• 신탁등기가 경료되기 이전에 입주해 대항력을 먼저 갖춘 선순위 임차인
• 신탁등기 이후에 들어갔지만, 살고 있는 동안에 신탁 계약이 종료되고 신탁등기가 말소된 경우

 

위 두 가지 경우가 아니라면

신탁등기가 있는 부동산의 임차인은 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

 

하지만, 실무에선 가능하다고 잘못 설명하는 공인중개사들이 가끔 있는데요.

주의가 필요한 부분입니다.

 

 

신탁등기 부동산
최우선변제 불가!

 

 

 

지금까지 총 세 차례에 걸쳐서 신탁등기된 부동산 계약 진행에 대해 살펴봤습니다.

 

- 신탁 중 담보신탁이 뭔지?

- 왜 중개사고가 많이 발생하는지?

- 안전하게 계약을 진행하는 방법은?

 

그리고, 오늘 살펴본 내용!

최우선 변제 불가능에 대한 내용까지!

 

우리 공인중개사들이 현장에서 임대차 계약을 진행할 때는 등기부등본을 우선적으로 열람하게 되는데요.

신탁등기된 부동산을 마주할 때,

이 정도의 실무 지식만 있으면 안전하게 계약을 진행할 수 있습니다.

 

다시 말씀드리지만,

신탁 부동산은 우리 공인중개사의 중개사고 최우선 순위를 차지하는 파트입니다.

교육 과정에서 배우지 않았더라도 꼭 숙지해야 하는 이유입니다.

 

오늘도 모두 안전한 계약 진행하시기 바랍니다.

후스파파였습니다.