[전대차계약] 03. 전대동의서를 받지 못했을 때 활용할 수 있는 계약 방법!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 두 개의 글에서 전대차계약 관련 공인중개사의 실무 TIP 을 알아봤는데요.

 

임대인이 끝까지 전대동의를 거부하는 경우도 있습니다.

뭔가 한 번 데인 적이 있는 임대인이라면 절대로 전대동의를 해주지 않죠.

 

이럴때 활용할 수 있는 공인중개사의 계약 TIP 을 하나 알려드리려 합니다.

 

• 지지난 글 : 임대인이 전대차를 싫어하는 이유는 무엇일까?
• 지난 글 : 전대동의를 쉽게 받을 수 있는 공인중개사의 TIP
• 이번 글 : 전대동의 받는 것에 실패했을 경우 계약을 진행할 수 있는 방법!

 

임차인은 하나의 공간을 빌려 두 개의 사업자를 내야 합니다.

임대인은 임차인과 전차인이 마음에 들지만 전대동의서에 도장 만큼은 절대 찍어줄 수 없는 상황이구요.

 

생각을 조금만 확장시켜 볼까요?

 

하나의 공간 안에 두 개의 사업자를 내기 위해선 반드시 전대동의서가 있어야만 할까요?

다른 방법은 없을까요?

 

한가지 방법이 있습니다.

바로, 하나의 공간을 둘로 나눠 두 개의 임대차계약을 진행하는 방법입니다.

생소한 분도 계실 수 있겠지만 저는 실무에서 많이 활용하는 방법이죠.

 

 

이런 식으로 201호의 왼쪽과 오른쪽 부분을 각각 계약하는 것입니다.

이렇게 한다면, 전대동의서 없이도 임차인이 두 개의 사업자를 등록할 수 있습니다.

 

전대동의 만큼만은 안된다던 임대인도 임차인과 전차인이 마음에 든다면 이 방법에 동의를 곧잘 해주곤 하죠.

무엇보다, 공간을 이렇게 나누어 임대하는 것은 위법이 아닙니다.

 

하지만, 이 방법을 사용할 때는 두 가지를 주의해야 합니다.

 

 

첫째, 인허가가 필요한 임차인이라면 조심해야 합니다.

 

201-A 호와 201-B 호는 물리적으로 구분된 것이 아닙니다.

그냥, 201호를 임의로 나누어 계약서를 둘로 작성한 것 뿐입니다.

 

때문에, 두 명의 임차인 중 인허가 업종이 있다면 주의가 필요한데요.

 

'독립된 별도의 출입문으로 연결된 별도의 독립된 공간' 이 인허가 조건으로 필요한 업종들이 있습니다.

이런 업종에서는 불가능합니다.

 

때문에, 우리 공인중개사가 이 방법을 사용할 때에는 반드시 임차인 중에 인허가가 필요한 사업자가 있는지를 먼저 물어봐야 하구요.

임차인의 인허가 조건을 우리가 모두 알 수는 없으니, 이 방법이 가능한지에 대해 임차인이 직접 알아보도록 해야 합니다.

 

계약시, 특약을 하나 넣으면 더 좋겠네요.

 

'인허가에 대한 사항은'

'임차인의 책임으로 한다.'

 

인허가에 관련된 것은 임차인이 직접 본인의 인허가 조건을 살펴보고 판단하는 것이 맞습니다.

위와 같은 특약을 하나 넣어주는 것이 좋겠네요.

 

 

둘째, 임대인을 보호하는 별도의 특약이 필요합니다.

 

다시 말씀드리지만, 201-A 호와 201-B 호는 물리적으로 구분된 것이 아닙니다.

하나의 공간에 두 개의 사업자가 들어갈 수 있도록 계약 상으로만 분리된 것입니다.

 

거기에, 이번에는 둘 다 임차인이 되죠.

한 명은 임차인이고 다른 한 명은 전차인인 경우와 상황이 완전히 다릅니다.

 

두 명의 임차인 모두 상임법 보호를 받는 정식 임차인이 되기 때문입니다.

 

201-A 호는 상임법 상 10년을 주장할 수 있습니다.

201-B 호도 상임법 상 10년을 주장할 수 있습니다.

 

만약, 계약기간이 지난 후 한 명은 연장을 하려 하고 한 명은 퇴실하려 한다면 어떨까요?

절반의 공간만을 따로 임대할 방법이 없기 때문에 임대인 입장에선 상당히 난처해 집니다.

실제로 분리된 공간이 아니니까요.

 

때문에, 임대인을 보호할 수 있는 별도의 특약을 반드시 넣어주어야 합니다.

 

 

위와 같은 특약으로 임대인을 보호해 줄 수 있겠네요.

 

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전대동의가 불가능할 경우에도
계약을 진행할 방법이 있다!

 

 

이번 글까지 세 차례에 걸쳐 전대차계약에 대한 실무 TIP 을 살펴봤는데요.

제 블로그의 '부동산 스터디' 코너에도 전대차 계약에 대한 별도의 상식이 있으니 참고 부탁드립니다.

 

모두 안전한 중개와 많은 계약 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다.