가계약 진행 시 반드시 넣어야 하는 특약!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘은, 가계약 진행시 공인중개사의 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.

 

우리 공인중개사들이 중개를 할 때 현장에선 가계약을 많이 활용하는데요.

이전 글에서도 말씀드렸다시피 가계약은 법정 용어가 아닙니다.

 

때문에, 어느 법률에도 관련 규정이 없지만 판례를 통해 일정한 규칙이 정해져 있죠.

계약의 주요 내용 세 가지가 정해진 상태에서 이루어진 것이라면 판례상 유효한 계약으로 인정받을 수 있습니다.

이전 글에서 설명했으니 오늘은 생략하기로 하구요.

 

 

가계약은 중요한 조건이 모두 협의된 이후에 진행해야 합니다.

그렇지 않다면, 추후 본계약 단계에서 분쟁이 발생할 수 있으니까요.

 

물론, 가계약 이후 별 문제 없이 본계약이 진행되는 경우도 있지만 아닌 경우도 많습니다.

특히, 어느 한쪽이 단순 변심으로 인해 가계약을 파기하려 할 때 '특정 조건이 조율되지 않았다는 것' 을 이유로 무효를 주장하는 경우가 발생합니다.

 

상대방은 가계약금 몰수를 주장하거나 또는 배액 배상을 요구하기도 하죠.

다툼이 점점 커질 수 있는데요.

중간에 끼어있는 공인중개사는 상당히 난처한 상황에 처합니다.

양쪽 모두 본인 편을 들지 않으면 공인중개사를 괴롭게 합니다.

 

때문에, 가능한... 아니, 사실은

모든 조건을 완벽하게 조율한 뒤 가계약을 진행해야 안전하구요.

조율된 내용에 대해서 근거를 남겨야만 파기되었을 때 중개했던 공인중개사가 곤란에 빠지지 않을 수 있습니다.

 

때문에, 공인중개사가 가계약을 진행할 때는 가계약금이 입금되기 전에 조율 내용을 근거로 남기곤 하죠.

가계약서를 작성하는 경우도 있지만 그리 흔하지는 않습니다.

가계약서를 작성할 수 있는 상황이라면 차라리 본계약을 작성하는 편이 훨씬 정확하고 분쟁이 없으니까요.

 

가계약 시, 조율에 대한 근거는 주로 문자메세지를 통해 남기게 되는데요.

조율된 주요 내용에 대해 양 당사자에게 문자로 통보한 뒤 가계약금을 입금토록 유도합니다.

위에서 보시는 6가지 내용을 기본으로 상황에 따라 약간의 내용이 추가될 수도 있구요.

 

이렇게, 계약의 주요 내용이 조율되고 그 근거까지 남아있는 상태에서 가계약금이 입금되었다면, 그 계약은 유효한 것으로 인정됩니다.

만약, 임대차 계약에서 가계약을 한 임차인이 단순변심으로 파기한다면 가계약금을 포기해야 합니다.

매수인일 경우에도 역시 가계약금을 포기하고 계약을 파기해야 하는데요.

 

경우에 따라서는 가계약금보다 더 큰 금액을 배상해야 하는 경우도 발생합니다.

 

 

예전 글에서 설명한 내용이지만, 간단하게 짚어보겠습니다.

매매대금 10억원의 토지 매매에서 발생했던 상황이었죠.

 

• 계약의 주요 내용이 모두 조율됨.
• 며칠 뒤에 계약서를 작성하며 1억원의 계약금을 지급하기로 약정함.
• 그 증거로 매수인이 1천만원의 가계약금을 매도인에게 지급함.
• 얼마 뒤, 매수인이 계약 파기와 함께 가계약금 1천만원을 포기하겠다고 통보함.
• 매도인이 매수인을 상대로 나머지 계약금 9천만원에 대한 지급소송을 제기함.

 

위 재판에선 매수인이 패소했죠.

나머지 계약금 9천만원을 추가로 배상해야 한다는 판결이 나왔습니다.

 

꽤 오래된 판결이지만,

비슷한 상황에서의 재판들은 이 판결을 준용하기 때문에, 가계약과 관련한 아주 중요한 판결이라고 예전 글에서 설명드렸습니다.

 

이렇게, 특정한 조건을 충족한 가계약은 유효한 계약으로 인정받기 때문에 매수인이나 임차인 측에서 파기한다면 가계약금을 돌려받을 수 없는 것이 판례의 오래된 입장이었구요.

경우에 따라서는 더 큰 돈을 배상해야 할 수도 있죠.

 

하지만, 2021년부터 임대차계약에서 정 반대의 판결이 나오기 시작합니다.

 

같은 상황이었지만, 가계약금을 반환해야 한다는 판결인데요.

 

"해약금에 대한"

"다른 약정이 없었다면"

"임대인은 임차인에게"

"가계약금을 반환해야 한다."

 

이런 판결입니다.

기존 판례를 정면으로 부정하는 판결이죠.

 

이 판결이 나오기 시작한 시기를 주목해볼 필요가 있습니다.

임대인에 비해 임차인을 사회적 약자로 규정하고, 임차인에게 절대적으로 유리한 여러 법률들이 새롭게 만들어지던 시기였죠.

 

여하튼, 기존 판례를 무시하고 가계약금을 돌려주라는 판결이 이 시기부터 가끔 등장하게 되는데요.

문제는, 기존의 판결도 동시에 나오고 있다는 것입니다.

 

즉, 임대차 계약에서 똑같은 상황임에도

돌려주어야 한다는 판결과, 돌려줄 의무가 없다는 판결이 동시에 나오고 있는 것입니다.

 

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가계약을 한 후 임차인이 단순 변심으로 가계약을 파기하게 됩니다.

임대인이 가계약금을 몰수할 것인지 아니면 임차인에게 돌려줄 것인지에 대한 분쟁이 생기게 되는데요.

정 반대의 똑같은 판결이 존재하기 때문에 현장에선 혼란스럽죠.

 

임대인은 분명, 돌려줄 필요가 없다는 최신 판례를 들고 나옵니다.

임차인은, 둘돌려줘야 한다는 최신 판례를 들고 나옵니다.

각자 본인에게 유리한 판례들이 동시에 존재하는 상황이니까요.

 

그 판례를 들고 임대인과 임차인이 직접 다툼을 벌일까요?

아닙니다.

중개를 했던 공인중개사에게 각자 본인 말이 맞다고 닥달합니다.

공인중개사는 이러지도 저러지도 못하는 상황이 발생합니다.

 

누구 편을 들더라도 다른 쪽에서 민원을 제기할 수 있으니까요.

이 상황을 미연에 방지하며 중개할 필요가 있는데요.

 

판례를 보시면 해답이 나와 있습니다.

어느 쪽에 유리한 판결이던 간에 공통된 전제가 있기 때문입니다.

 

"해약금에 대한 다른 약정이 없었더라면....."

 

양 쪽의 판결 모두 이 내용으로 시작합니다.

즉, 가계약 시 해약금에 대한 약정이 있었다면 그 약정이 우선한다는 것입니다.

 

때문에, 이제 우리 공인중개사들은 가계약을 진행할 때, 조율된 조건들만 근거로 남기면 안됩니다.

해약금에 대한 특약을 반드시 함께 남겨야 합니다.

 

 

위와 같은 해약금 약정을 걸고 가계약을 진행한다면 파기 후 분쟁이 생기도라도 법률적으로 명확해집니다.

 

임대인 측에서 파기한다면 가계약금의 배액을 상환해야 하구요.

임차인 측에서 파기한다면 가계약금을 포기해야 하죠.

 

이제 해약금에 대한 특약은 가계약 시에도 매우 중요한 사항이 되었습니다.

내용 잘 확인하시고 안전한 중개 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다.