묵시적 갱신, 계약갱신요구권 사용, 재계약, 어떻게 다른 걸까? (중개보수와 임대료 인상)

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

주택의 임대차계약을 연장하는 것에는 세 가지 방법이 있습니다.

 

■ 묵시적 갱신 (자동연장)

■ 계약갱신요구권 사용

■ 재계약

 

어떤 방식으로 연장되느냐에 따라 '임대료 인상 방법' 과 '만기전 퇴실시의 중개보수 지급의무' 가 달라집니다.

오늘은, 위 내용을 쉽게 알아보겠습니다.

 

 

첫째, 묵시적 갱신

 

만기가 될 무렵 서로 아무말 없이 임차인이 계속 거주하는 경우입니다.

현장에선 자동연장이란 표현을 사용하죠.

 

정확히는, '계약만료 6개월 ~ 2개월 전까지' 서로 아무말 없이 지나가면 만기 시점에서 2년 간 다시 연장된 것으로 봅니다.

 

하지만, 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있는데요.

임대인은 할 수 없고 임차인만 가능합니다.

주택임대차보호법 제6조에 해당 내용이 규정되어 있죠.

 

 

다만, 임차인이 임대인에게 중도해지를 통보했다고 해서 바로 효력이 생기지는 않습니다.

임대인에게도 돌려줄 보증금을 마련할 시간을 줘야 하는데요.

규정 상 3개월의 기간을 주도록 되어 있습니다.

 

임차인은 최대 3개월까지 월세를 계속 납부하며 기다려야 하는데요.

3개월이 지난 시점에서 임대인은, 새로운 임차인이 구해지지 않았다 하더라도 무조건 보증금을 반환해 줘야 합니다.

 

즉, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 중도퇴실을 한다면 그건 만기전 퇴실이 아닙니다.

 

법률 상 임차인에게 중도해지 권리가 있기 때문이죠.

당연히, 새로운 임차인을 맞이하는데 들어가는 임대인 측 중개보수도 임차인이 물지 않습니다.

중개보수는 임대인이 지불해야 합니다.

 

다만, 현장에서는 세부적으로 몇 가지 상황이 발생하는데요.

 

 

첫째, 3개월 이전에 새로운 임차인이 입주하는 경우.

 

운이 좋아 새로운 임차인이 바로 구해졌다면, 그 임차인의 입주에 맞추어서 기존임차인은 이사를 나갈 수 있습니다.

만기전 퇴실이 아니기 때문에 중개보수는 당연히 임대인 부담입니다.

 

 

둘째, 3개월이 지나도 새 임차인을 구하지 못하는 경우.

 

3개월이 지나도록 새 임차인을 구하지 못했다면, 임대인은 3개월 된 시점에서 보증금을 반환해야 합니다.

임대차계약이 적법하게 종료되었으니까요.

당연히 중개보수도 임대인 부담입니다.

 

 

셋째, 임차인이 급히 나가야만 하는 경우.

 

타 지역으로의 발령 등, 임차인이 급하게 나가야 하는 경우가 생길 수 있습니다.

새로운 임차인도 바로 구해지지 않았고 3개월을 기다릴 여유도 없습니다.

 

이런 경우에도 임차인은 즉시 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

 

이 경우에는 임대인과 합의를 해야 합니다.

임대인에게도 3개월의 기간이 보장되어 있기 때문인데요.

 

임차인은 아래의 두 가지 중 하나를 선택할 수 있습니다.

 

• 3개월을 기다렸다가 보증금을 돌려받는다.
• 임대인에게 금전적인 배상을 하고 보증금을 돌려받으며 바로 퇴실한다.

 

예를 들어, 중개보수를 임차인이 물어내거나, 약간의 추가 월세를 미리 부담하기로 협의하고 보증금을 돌려받는 것은 가능합니다.

물론, 임대인이 거부하면 통보 후 3개월을 기다려야 합니다.

 

 

둘째, 계약갱신 요구권 사용

 

주택 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

이 경우, 임대인은 임대료를 증액할 수 있는데요.

법에서 정한 5% 이내로만 인상 가능합니다.

 

여기서 참고할 것은,

보증금과 월세를 각각 5%까지 올릴 수 있다는 것입니다.

 

문제는, 이 상태에서 임차인이 중도퇴실 할 경우인데요.

계약갱신요구권을 사용해서 계약서를 다시 작성한다면, 새로운 그 계약은 보통 2년으로 정하게 됩니다.

하지만, 임차인은 중도퇴실할 권리를 갖고 있죠.

 

계약갱신요구권을 사용해 재계약 한 경우, 임차인은 중도퇴실 할 수 있으며, 이때에는 묵시적 갱신에 대한 조항을 준용합니다.

 

 

즉, 임차인은 통보 후 3개월이 지나면 퇴실할 권리가 생기구요.

새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수도 물지 않습니다.

 

해당 조항은 논란의 소지가 좀 있긴 한데요.

현행법 상 명문화 되어있는 조항이기 때문에 약간의 논란이 있을 뿐 이견은 없습니다.

 

 

셋째, 재계약

 

계약갱신요구권을 사용한 연장계약은 보통 계약서에 '본 계약은 계약갱신요구권을 사용한 계약임' 이란 표시를 합니다.

 

하지만, 계약갱신요구권을 사용하지 않고 임대인과 임차인이 협의하여 계약을 다시 진행하는 경우도 있죠.

이를 재계약이라 합니다.

 

이 경우에는 임대료 인상폭에 제한이 없습니다.

임대인은 5% 초과해서 마음대로 올릴 수 있습니다.

 

하지만, 그건 이론 상으로만 가능한 얘기이죠.

임차인이 더 살고 싶어하는 상황에서 임대료가 천정부지로 올라간다면 결국 임차인이 계약갱신요구권을 사용할 테니까요.

 

때문에, 계약갱신요구권을 사용하지 않고 재계약을 하는 경우는 임대료가 하락하는 시점에서만 발생합니다.

 

이 때의 만기전 퇴실은 좀 다른데요.

임차인에게 묵시적 갱신에 준하는 권리가 없기 때문에 통보 후 3개월이 지나더라도 적법하게 계약이 해지되진 않습니다.

 

임차인이 만기 전에 퇴실하려면,

임대인의 동의를 얻어야 하고 중개보수도 부담해야 합니다.

 

참고로, 하나 더!

계약갱신요구권을 사용하지 않고 연장한 임차인은 2년 후 계약갱신요구권을 한 번 사용할 수 있습니다.

총 6년을 거주할 수 있는 것입니다.

 

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내용을 간단하게 다시 정리해 볼까요?

 

 

오늘도 안전한 계약 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!