[상가임차료] 얼마를 어떻게 연체했을 때 어떤 패널티를 받게 될까?

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

오늘 주제는, 상가 임대료 연체에 따른 임차인의 패널티 입니다.

 

상가건물임대차보호법 (이하 상임법) 상 상가 임차인은 여러 권리를 갖게 됩니다.

그 중 대표적인 것이 아래 두 가지이죠.

 

■ 계약갱신요구권 (10년)

■ 권리금 회수기회 보장

 

하지만, 월세 연체가 일정 선을 넘게되면 임차인은 이 두 가지를 보호받지 못하게 됩니다.

케이스마다 조금씩 다르지만 최대한 쉽게 알려드리겠습니다.

 

우선, 상가 임대인과 임차인이 알아야 하는 아주 중요한 개념이 하나 있습니다.

 

 

'3기의 차임에 해당하는 금액'

 

상가나 사무실 등 업무용 부동산의 임대차에서는 정말 중요한 개념인데요.

월세를 밀린 적이 3번 있으면 해당될까요?

 

몇몇 케이스를 통해 쉽게 살펴보겠습니다.

 

 

1월에 미납하고 2월에 2개월 치를 납부합니다.

3월에 다시 미납하고 4월에 또 2개월 치를 한번에 납부합니다.

5월에 또 미납을 했네요.

 

이 경우, 월세를 밀린 적은 총 3번 있지만, 어느 시점에서도 '3기의 차임에 해당하는 금액' 만큼 연체된 적이 없습니다.

 

이렇게 상임법에서 규정하는 것은, 월세를 밀린 적이 총 3번 있었다는 것을 뜻하는게 아닙니다.

어느 시점에서 계산해 봤을때, '현재 밀려있는 총액이 3개월 치 월세인 경우' 를 얘기하는 것입니다.

 

 

두 번째 사례도 마찬가지입니다.

2기에 해당하는 금액만큼 밀린 적은 두 번 있었지만, 3기에 해당하는 금액만큼 밀린 적은 어느 시점에서도 없죠.

 

 

위 케이스를 한번 볼까요?

 

2월이 되는 시점에서 2기 만큼 밀렸습니다.

3월에는 그달 치만 납부를 했구요.

4월에 또다시 미납했네요.

 

4월이 되는 시점에서 '3기의 차임에 해당하는 금액' 만큼 연체가 되었습니다.

상임법에서 얘기하는 조건이 이제 완성되었네요.

 

자, 이 경우 임대인은 임차인에게 어떤 패널티를 줄 수 있을까요?

 

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첫째, 만기시 임차인의 계약연장 요구를 거부할 수 있습니다.

 

원칙대로라면, 임차인은 총 10년의 영업기간을 보장받을 수 있습니다.

하지만, 위에 해당되는 임차인은 예외입니다.

만기시 임대인은 임차인의 계약연장 요구를 거부할 수 있습니다.

 

중요한 것이 하나 있는데요.

만기시에 3개월치가 밀려있어야 하는 것이 아닙니다.

 

계약기간 중 3개월치가 밀린 적이 있다면, 그 계약의 만기시에 임대인은 계약 연장을 거부할 수 있습니다.

 

물론, 이건 임대인의 권리이기 때문에 임대인 판단에 따라 갱신을 해줘도 상관은 없습니다.

 

 

둘째, 퇴실시 임차인의 권리금 회수기회를 박탈할 수 있습니다.

 

특별한 사정이 없다면, 임대인은 임차인이 구해오는 다음 임차인과 임대차계약을 체결해야 합니다.

임차인이 스스로 권리금을 회수할 수 있게끔 보장해야 하니까요.

이를 어기면 임대인에겐 손해배상의 의무가 생깁니다.

 

하지만,

계약기간 중 3개월 분의 월세를 체납한 적 있는 임차인에게는 권리금 회수기회를 박탈할 수 있습니다.

 

임대인은 임차인이 구해오는 다음 임차인과 계약을 체결할 의무가 없구요.

손해배상의 의무도 없습니다.

 

역시, 퇴실 시점에 3개월 분이 밀려있어야 하는 것은 아닙니다.

계약 기간 중에 그런 사실이 있었으면 족합니다.

 

 

셋째, 즉시 계약을 해지하고 임차인을 명도할 수 있습니다.

 

임대인의 가장 강력한 제제 수단입니다.

 

위와 같은 월세 미납이 발생했을 경우, 임대인은 즉시 계약을 해지하고 임차인에게 퇴실 요구를 할 수 있습니다.

 

하지만, 임대인 입장에선 주의해야 할 것이 하나 있죠.

계약을 해지할 수 있는 것은 '3개월 분 임대료가 밀려있는 상황' 에서만 가능합니다.

임대인이 어떤 조치를 취하기 전에 임차인이 1개월 분이라도 납부한다면 임대인의 계약해지권은 사라집니다.

 

임대인의 계약해지권이 사라지지 않게 하는 방법이 있는데요.

3개월 분이 밀린 즉시 임차인에게 계약해지에 대한 내용증명을 보내는 것입니다.

 

임차인이 해당 내용증명을 받은 이후에는, 밀린 월세를 납부하더라도, 임대인의 계약해지권이 사라지지 않습니다.

 

하지만, 임대인의 성향에 따라 당장 내보내지 않을 수도 있겠네요.

이 경우 임대인은 만기 시에 계약연장을 거부할 수 있습니다.

 

자, 오늘 내용을 다시 정리해 보겠습니다.

 

 

상임법은 주임법과 약간 내용이 다릅니다.

오늘 내용 역시 주택에서의 월세연체와 다르게 돌아가는 규정이니만큼 상가 임대인과 임차인 모두 필수로 알고 있어야 하는 내용입니다.

 

모두 안전한 부동산 거래 하시기 바랍니다.

 

후스파파였습니다!