[부동산 세금 공부] 3. 임대소득세 기초 개념 잡기와 필수 상식!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

지난 시간 살펴봤던 취득세와 보유세에 이어 오늘은 임대시의 세금에 대해 알아보겠습니다.

 

소유하고 있는 주택에 세를 놓고 있다면 그 소득 만큼 세금이 발생합니다.

단, 모든 임대에 해당되지는 않구요.

부부합산 주택 수에 따라 달라집니다.

 

■ 부부합산 1채 : 비과세 (고가주택의 월세는 과세)

■ 부부합산 2채 : 월세에 대해서만 과세

■ 부부합산 3채 : 월세와 간주임대료에 대해서 과세

 

여기서 '간주임대료' 라는 개념을 정리할 필요가 있는데요.

임차인에게 받은 보증금에 법에서 정한 일정 이자율을 적용한 것을 말합니다.

 

즉, 보증금에 대한 이자 부분을 소득으로 보고 여기에도 세금을 부과하는 것이죠.

현재 시점에서는 부부합산 주택이 3채 이상일 경우에 해당됩니다.

(추후 변경될 예정입니다.)

 

 

부동산을 임대하며 소득이 발생하는 개인은 매년 5월에 소득신고를 해야 합니다.

(주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 신고 납부는 하지 않습니다.)

 

그런데요.

모든 주택의 임대에 대해서 무조건 세금이 발생하진 않습니다.

'과세요건' 에 해당되어야만 세금이 발생하죠.

 

과세요건에 해당되는지를 알려면 우선 주택 수를 계산해봐야 합니다.

 

 

[주택 수를 계산하는 기준]

 

■ 취득세 계산시 : 세대 기준

■ 보유세 계산시 : 개인 기준

■ 임대세 계산시 : 부부 기준

■ 양도세 계산시 : 세대 기준

 

이렇게 각 세금마다 주택 수를 계산하는 기준이 모두 다릅니다.

때문에, 세금이 헷갈리고 어렵죠.

 

임대소득세를 계산할 때는 '부부기준' 으로 주택 수를 계산하구요.

다가구 주택은 전체를 1개의 주택으로, 다세대 등의 집합건물은 구분등기되 각 호실을 1개의 주택으로 계산합니다.

 

 

 

1. 부부합산 주택수 1채

 

월세와 간주임대료 모두 비과세입니다.

단, 1주택이라 하더라도 고가주택에 해당한다면 월세에 대해서는 세금이 부과되죠.

 

참고로, 현재의 고가주택 기준은 12억원 초과입니다.

 

 

2. 부부합산 주택수 2채

 

2주택 부터는 예외없이 월세에 대해 세금이 발생합니다.

보증금에 대해서는 과세되지 않구요

 

때문에, 보유한 2채 중 1채에는 직접 거주하고 나머지 1채를 전세로 준다면 소득세는 발생하지 않습니다.

두 채 모두를 전세로 줄때도 마찬가지이죠.

월세가 있을 경우, 그 월세에만 소득세가 발생합니다.

 

 

3. 부부합산 주택수 3채

 

3주택 이상 부터는 좀 달라집니다.

월세 뿐만 아니라 보증금에 대해서도 세금이 발생하기 때문인데요.

 

보증금을 진짜로 은행에 넣어서 실제 이자가 발생하는지 여부는 따지지 않습니다.

나라에서 그냥 그렇게 간주하고 세금을 부과하는 것이죠.

말 그대로 '간주임대료' 니까요.

 

하지만, 보증금 전체에 대해 세금이 발생하는 것은 아닙니다.

합계액이 3억원을 초과할 경우, 그 초과분에 대해서만 세금이 발생합니다.

 

 

여기서 잠깐!
짚고 넘어가야 할 것이 있습니다!

많은 분들이 '주택임대사업자' 와 '등록임대사업자' 를 혼동합니다.

 

두 가지는 엄밀히 다른 것이지만 많은 분들이 혼동해서 바꿔 사용하죠.

같은 것으로 알고계신 분들도 더러 있구요.

 

사실, 이건 언론의 책임이 좀 크다고 생각합니다.

언론에서조차 두 단어를 혼동하는 경우가 자주 있으니까요.

 

 

위 자료처럼 주택임대사업자와 등록임대사업자는 전혀 다른 개념입니다.

제 글을 보시는 분들은 혼동 없으시기 바랍니다.

 

■ 주택임대사업자 : 세무서에 등록한다.

■ 등록임대사업자 : 지자체에 등록한다.

 

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임대소득세 계산 시
중요한 TIP !

 

 

 

소득세법에서 개인의 소득을 총 8가지로 분류합니다.

그 중 6가지는 종합과세, 2가지는 분리과세 대상이죠.

 

소득세는 과세표준이 클수록 세율도 커지는 누진세율 체계입니다.

때문에, 이것저것 합쳐서 계산하는 종합과세보다 각각 나눠서 계산하는 분리과세가 훨씬 유리합니다.

 

■ 종합과세 : 소득을 모두 합산하여 세율을 적용한다.

■ 분리과세 : 소득을 각각 별도로 나눠 세율을 적용한다.

 

 

이해를 돕기 위해 예를 하나 들어볼까요?

 

제가 낮에는 직장에서 일하고 밤 시간을 활용에 개인사업을 합니다.

투잡을 하고 있는 중이죠.

그렇다면, 아래 두 가지 종류의 소득이 발생합니다.

 

■ 근로소득 : 회사에서 받는 월급

■ 사업소득 : 개인사업에서 발생한 소득

 

근로소득이 연 4000만원이고 사업소득이 연 3000만원이라면 연간 총 소득은 7000만원입니다.

둘은 종합과세 대상이기 때문에 저는 7000만원에 대한 세금을 한 번에 계산하게 됩니다.

 

합쳐서 계산하건 분리해서 계산하건 최종적인 소득은 어차피 7000만원인데 이게 왜 중요할까요?

 

다른 조건이 같다고 가정하면,

4000만원과 3000만원에 대한 세금을 각각 계산하는 것이 7000만원에 대한 세금을 한번에 계산하는 것보다 훨씬 적게 나오기 때문입니다.

소득세는 누진세이기 때문이죠.

 

이 얘기를 지금 왜 하는 것일까요?

 

주택을 임대해서 얻는 수입이 연간 2000만원 이하라면 종합과세나 분리과세 중 유리한 것을 선택할 수 있기 때문입니다.

 

주택을 임대하시는 분들께는 아주 중요한 절세 TIP이니 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

자, 오늘은 주택을 임대할 때 발생하는 세금인 임대소득세에 대해 살펴봤는데요.

다음 시간에는 '부동산과 세금' 파트 마지막!

'양도소득세' 에 대한 기본 개념을 정리해 보겠습니다.

 

후스파파였습니다!