[부동산 세금 공부] 4. 양도소득세 기초 개념 잡기와 필수 상식!

 

안녕하세요? 후스파파입니다.

 

지난 글에서 3차례에 걸쳐 취득세, 보유세, 임대소득세의 기본 개념을 잡아봤습니다.

오늘은 '부동산과 세금' 마지막으로 양도소득세에 대해 살펴볼 차례이네요.

 

소득에 관련된 모든 세금이 그렇듯이,

양도소득세 (이하 양도세) 도 소득이 발생해야만 납부 의무가 있습니다.

부동산을 사고 파는 과정에서 차익이 없거나 오히려 손해가 났다면 양도세도 없죠.

 

단, 차익이 없더라도 신고는 해야 합니다.

납부할 세금이 없다는 것이지 신고 의무는 있으니까요.

 

양도세에서 가장 중요한 파트는 '비과세' 또는 '중과세' 여부 입니다.

 

양도차익이 있더라도 특정한 경우에는 비과세가 될 수 있구요.

반대로, 세금이 중과될 수도 있습니다.

 

부동산은 굉장히 고가의 자산이기 때문에 비과세를 적용받는지 중과세를 적용받는지에 따라 몇 억원이 왔다갔다 하기도 하죠.

때문에, 투자자가 아닌 실거주 1주택자라도 반드시 관심을 가져야 하는 세금입니다.

 

양도세 절세 전략에 따라 큰 금액이 왔다갔다 하구요.

절세를 위해 많은 분들이 세무상담을 받곤 하지만, 기본이 없다면 세무사와 대화 자체가 통하지 않을 수도 있습니다.

 

 

양도세 파트에서의 기본 키포인트는 위 네 가지 입니다.

하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

첫째, 양도세 계산 방식

 

양도 가액에서 취득 가액을 뺀 것을 시세차익이라 부릅니다.

하지만, 시세차익 전체가 실제 이득인 것은 아닙니다.

보유하는 동안 어떤 비용도 들었을 테고요.

물가상승에 대한 부분도 고려해야 합니다.

 

때문에, 세법에서는 일정한 공식을 만들어 놓았습니다.

 

 

이렇게 여러가지를 감안해서 나온 금액을 과세표준이라 하구요.

과세표준에 세율을 곱하면 최종 세금이 계산됩니다.

 

필요경비는 크게 세 가지가 있는데요.

 

1. 취득세

2. 필수 전문가의 수수료

3. 자본적 지출

 

해당 부동산을 처음 취득했을 당시 취득세를 냈을 테죠.

그 비용은 양도세 계산 시에 공제 가능하구요.

 

법무사, 세무사, 공인중개사의 비용 등도 공제 가능합니다.

 

공인중개사의 중개보수에 대해선 주의하실 것이 하나 있는데요.

매매시 발생한 중개보수에 대해서만 해당됩니다.

보유하고 있는 동안 세를 주었을 경우, 그 때의 중개보수는 양도소득세의 필요경비로 인정되지 않습니다.

임대소득세의 필요경비로 계산되는 품목이죠.

 

기타, 자본적 지출에는 아래 내용들이 해당됩니다.

 

 

둘째, 공제 가능한 품목

 

부동산을 보유하고 있는 동안에 수리, 수선 등으로 인해 비용이 발생할 수 있는데요.

이 비용은 '자본적 지출' 과 '수익적 지출' 로 나뉘게 됩니다.

 

취득세와 필수 전문가의 수수료 외에 자본적 지출 역시 공제 대상입니다.

 

 

여기서 잠깐!

 

보일러 교체 비용은 자산의 가치를 높이기 위한 자본적 지출로 봅니다.

하지만, 싱크대 교체 비용은 수익적 지출로 보네요.

이유가 뭘까요?

 

싱크대는 개인의 취향이 많이 반영되는 품목이기도 하지만 기본적으로 소모품에 가깝습니다.

양도세 필요경비 계산시 비용으로 인정받지 못하게 되죠.

 

혼동되는 부분이 있을 수도 있는데요.

때문에, 모든 비용에 대해 영수처리를 확실히 하는 것이 좋습니다.

영수처리만 제대로 되어 있다면 세무사 분들이 알아서 정리해주기 때문입니다.

 

 

셋째, 비과세가 적용되는 경우

 

상가를 양도할 경우에는 비과세란 개념 자체가 없습니다.

주택에서만 특별히 인정해 주는데요.

그게 3가지 케이스가 있습니다.

 

 

오늘은, 이 중에서 1세대 1주택에 관해 알아보겠습니다.

 

반응형

 

 

언뜻 간단한 것 같지만, 주의해야 할 것들이 숨어있습니다.

 

 

1, 대한민국 거주자일 것!

 

국적과 관계없이 1년에 최소 183일 이상 대한민국에 거주하는 사람이어야 합니다.

이 사람이 1세대를 구성하고 그 세대 구성원 전체에서 주택이 하나일 경우에만 해당됩니다.

 

 

2, 1세대가 1주택만 보유하고 있을 것!

 

여기서 '세대분리' 라는 포인트가 등장합니다.

 

예를 들어, 부모가 각각 주택 한 채씩을 가지고 있다면 세당 세대는 2주택인데요.

이 중 하나를 자녀에게 증여하고 그 자녀가 세대분리를 해서 독립된 세대를 구성하게 된다면 상황이 달라집니다.

부모세대와 자녀세대가 각각 1주택씩이기 때문에 각각 비과세를 받을 수 있는 기본 여건이 마련됩니다.

 

하지만, 자녀가 주민등록을 분리했다고 해서 모두 인정되는 것은 아닙니다.

30세 이상이거나, 혼인을 했거나, 일정한 소득이 있는 자녀여야만 인정됩니다.

 

 

3, 보유기간이 2년 이상일 것!

 

단기 양도시에는 아주 높은 세율이 적용됩니다.

최소 2년 이상을 보유해야만 일반세율을 적용받을 수 있구요.

일정한 조건 하에서 비과세도 가능해 집니다.

 

 

4, 양도가액이 12억원 이하일 것!

 

나머지 비과세 요건을 모두 갖췄더라도 양도가액이 12억원을 넘어간다면 그 초과분에 대해서는 양도세가 발생됩니다.

 

 

넷째, 중과세가 적용되는 경우

 

양도세가 중과되는 첫 번째 케이스는 단기매매입니다.

주택을 2년 이내 단기로 보유하다 매도했을 경우에는 큰 폭의 세율이 적용됩니다.

 

■ 1년 이내 양도 : 차익의 70%

■ 2년 이내 양도 : 차익의 60%

 

양도세가 중과되는 두 번째 케이스는 다주택자입니다.

2주택자라면 기본 세율에 20% 포인트를 가산하고 3주택 이상이라면 30% 포인트를 가산합니다.

 

예를 들어볼까요?

2주택자 이상이라면 과세표준을 계산할 때 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

그 상태에서 기본세율보다 더 높은 가산세율이 적용되는 것인데요.

 

만약, 양도세의 과세표준이 10억원을 초과하는 3주택자라면, 기본세율 45%에 가산세율 30% 포인트를 더해 총 75%의 양도세율이 적용됩니다.

 

장기보유특별공제를 받지 못해 과세표준이 높아진 상태에서 더 높은 세율이 적용되는 것이기 때문에 실제 세금은 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.

 

 

부동산 관련 세금

1. 취득세
2. 보유세
3. 임대세
4. 양도세

 

 

오늘, 마지막으로 양도세를 공부해 봤는데요.

이로서 부동산 관련 세금을 모두 정리해 봤습니다.

 

다음 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.

 

후스파파였습니다.